Una recientísima Sentencia de la Sala 3º del Tribunal Supremo ataja una situación tristemente generalizada. Los Ayuntamientos firman convenios con particulares, en que estos ceden terrenos a cambio de unas condiciones generosas de edificabilidad de otras parcelas, y transcurrido el tiempo «donde dije Digo, digo Diego» y el Ayuntamiento saca la varita mágica de su potestad de modificación del planeamiento para escamotear la edificabilidad prometida e incumplir el Convenio. En esa situación el sorprendido particular reivindica la lógica indemnización y el Ayuntamiento las deniega. El Ayuntamiento se opone por la inactividad del promotor ya que no solicitó las licencias con lo que no patrimonializó ningún derecho y además esgrime el ius variandi del planificador que no está vinculado por los Convenios.
La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 30 de noviembre de 2010, estimaó parcialmente el recurso contencioso-administrativo y reconoció el derecho a la indemnización del particular si bien la cuantificó según el valor del terreno cedido y no según la pérdida de ventajas urbanísticas prometidas en la otra parcela.
El Tribunal Supremo dicta sentencia estimatoria del recurso de casación con fecha 5 de Febrero de 2014 (rec.1537/2011) y deja claro que los Convenios urbanísticos son para cumplirlos y que el eje de valoración indemnizatoria no es el precio de lo que entregó el atribulado particular sino el precio de lo que debía haberle entregado el Ayuntamiento y en la medida que quedó recortado.
1. Oigamos al Supremo como sienta la obligatoriedad de los Convenios y que su inaplicación por el planeamiento determina la indemnización como si se tratase de un contrato:
» Y en cuanto a si es mas adecuado al principio de indemnidad o reparación integral el criterio por ella propuesto o el seguido en la sentencia para la determinación del quantum indemnizatorio, el enfoque de la cuestión no debe sentar como punto de partida la consideración de que los convenios urbanísticos carecen de virtualidad para comprometer la potestad del planeamiento urbanístico, carencia absolutamente cierta y corroborada por una reiterada Jurisprudencia, y sí la relativa a que a los convenios urbanísticos, por su naturaleza contractual, les son de aplicación las reglas generales sobre el incumplimiento de las obligaciones.
Siendo ese el enfoque que debe darse a la reclamación indemnizatoria, la conclusión no puede ser otra que la de discrepar de la indemnización fijada por la Sala de instancia y que se atiene al valor de la superficie cedida al tiempo de la cesión más los intereses legales y reconocer a la recurrente la situación patrimonial que le hubiera correspondido si el Ayuntamiento, firmante del convenio y que aceptó la cesión del terreno, hubiera cumplido con aquello a lo que se comprometió, esto es una indemnización por la diferencia entre el aprovechamiento urbanístico reconocido en el convenio, concretado en el Estudio de Detalle, y el que ahora corresponde en aplicación de las Normas Subsidiarias».
2.En fin, aquí está la Sentencia íntegra para aviso de navegantes, así como el Auto de 9 de Mayo de 2014 (ambos me fueron remitidos por Fernández Advocats,Barcelona) de los que deriva la condena al Ayuntamiento a indemnizar al particular recurrente en atención a la minoración que del aprovechamiento urbanístico sufrió tras la aprobación de las Normas Subsidiarias que vació el Convenio preexistente, fruto de lo cual y según los informes periciales quedó cifrada la diferencia valorativa del aprovechamiento en 166.196.050 ptas. (998.858,38 euros). Queda pendiente la fecha de arranque del abono de intereses, bien «desde la fecha del escrito presentado en el Ayuntamiento en demanda de responsabilidad patrimonial» o bien desde la posterior «fecha en que se dictó la sentencia de instancia»( la estimación de la nulidad de actuaciones devuelve esta puntual cuestión a otra deliberación y decisión del Supremo).
3. Bien por el Supremo que estima una nulidad de actuaciones. Bien por la Sala de instancia que fue sensible a una situación abusiva. Y bien para los letrados de la parte recurrente que se enfrentaron al vía crucis de conseguir la razón en un procedimiento largo y cuajado de minas.
Y es que lo que deja un sabor amargo es la cronología del caso. El Convenio urbanístico inicial fue firmado en…¡ 1984!. Tras requerimientos administrativos y recursos varios, la Sala catalana dicta sentencia en…¡ 2010!. Y el Supremo dicta su sentencia estimatoria de la casación en…¡ Febrero de 2014!. Finalmente la nulidad de actuaciones se estima en ¡ Mayo de 2014!.
Ahora empieza el peregrinaje a la inversa: solicitud de ejecución de sentencia, renuencia de la Administración, incidente de ejecución ante la Sala, recursos… Confiemos en la sensibilidad y sensatez para acatar lo juzgado sin rodeos. La credibilidad de la justicia está en juego.
El magistrado del otro día habría aprovechado la sentencia para redactar un Manual de Derecho urbanístico. A un Magistrado del TS le son suficientes 9 folios.
Aún recuerdo un Convenio Urbanístico en un ayto. de Arosa, cambió el partido que gobernaba y secillamente no cumplio, al final el Estado pago la patochada total 3 MM de euros.
Siempre he mirado con mucha desconfianza esa figura. De hecho, no tengo nada claro que sea correcto (más allá de lo que digan los togados) que un Ayuntamiento haga una recalificación/reclasificación porque el propietario/constructor ponga una pasta encima de la mesa del tesorero del Ayuntamiento. ¿Es eso el interés general? ¿Eso es la manera en que el constructor «participa a la comunidad en las plusvalías de la acción urbanística»? La nueva Ley de Suelo dice que el planeamiento no puede ser objeto de transacción y eso me parece que impide estas prácticas.
Jo tengo una cosa parecida pero con la salvedad, creo significativa, de que los aprovechamientos conveniados han dejado de existir al haber sido declarado nulo de pleno derecho el planeamiento vigente al otorgamiento del Convenio. Ahora se plantea la denuncia extintiva del Convenio a fin de que el nuevo planeamiento en redacción no nazca con una «malformación congénita» como seria la atribución de un aprovechamiento tres veces superior al que el nuevo plan puede asignar al resto de suelos urbanizables de caracteristicas identicas al que fue en su día objeto de convenio. El suelo objeto de convenio NO HA SIDO TRANSFORMADO URBANISTICAMENTE a pesar de que el Convenio es de 1986. Parece interesante la cuestión del necesario equilibrio entre el «Ius variandi» de la Administración y los derechos conveniados guardados como un «seguro de vida» que puede impedir la planificación del nuevo Plan general.
Gracias por aguantar el rollo