Con frecuencia tropiezo con algunos opositores, abogados, profesores y jueces que al comentar cuestiones urbanísticas, con la cercanía que da la confianza, me sueltan alguna de estas lapidarias confidencias sobre el Derecho urbanístico:
- No lo entiendo
- No creo en el derecho urbanístico
- No hay quien controle la dispersión autonómica y local
- No hay modelo serio para armar
- No se sabe de donde viene ni a donde va
- A nadie le importa
No es extraño que los juegos de palabras en clave de humor reflejen los agujeros de esta disciplina: ¿No es el Derecho especial mas ninguneado por los restantes Derechos especiales?, ¿cabe hablar de aprovechamiento urbanístico cuando hay verdaderos aprovechados?, ¿mezclar PERIS y manzanas?, ¿y que decir de planes «parciales» que son interesadamente “parciales”?, ¿tantos tipos de planes acaso no prueban que no hay plan ni concierto alguno?, ¿no es el reino de las informaciones públicas sin público informado?, ¿es correcto hablar de gestión urbanística cuando mas propio es hablar de digestión?, ¿pertenece la ruina a la disciplina urbanística cuando la disciplina urbanística está en ruinas?, ¿cuántos voluminosos autos judiciales confirman órdenes de derribo que provocarán “desórdenes por arriba” pero jamás saldrán del papel?, ¿puede hablarse seriamente de técnica legislativa cuando no hay rama del Derecho más torpedeada, masacrada y en desbandada por autonomías y municipios?
Pero no debemos caer en el derrotismo y el desánimo. Seamos positivos y pensemos que la patología es puntual y con solución.
Pues bien, para empezar desde abajo y facilitar una visión general, amable y sencilla del Derecho urbanístico (especialmente para quienes no quieren atiborrarse de conceptos ni perder tiempo en la inmersión en la disciplina) he realizado este sencillo video para mostrar una lección básica y sin pretensiones de lo que es el Derecho urbanístico español en menos de quince minutos, y que he titulado El Derecho urbanístico en dos patadas:
Como de costumbre, concreto, agil y brillante. Muchas gracias por el indudable esfuerzo que supone este blog, que siempre me aporta algo, y por el indudable altruismo que supone ponerlo a disposición de todo el mundo.
Chapeau, Maestro. Gracias.
Claro, claro, muy claro. Tan sencillo que parece imposible de no entender para cualquier responsable de urbanismo municipal y demás intervinientes.
¿Y qué ocurre cuando es el propio alcalde con su secretario que mira a las musarañas y con su falso arquitecto municipal graciosamente vulneran toda la normativa concediendo licencias ilegales desde la raíz?
Miles de Ayuntamientos están en un pozo de ilegalidad diría que irreversible.
El Derecho en general es relativo; pero si nos adentramos en el mundo urbanístico entraremos en un mundo cuántico de incertidumbres…. Gracias Sr. Chaves por aportarnos algo de seguridad cartesiana a la que agarrarnos y no volvernos locos…
La Gerencia de Urbanismo de Zaragoza, «tiene por norma» no contestar a los escritos de denuncia…
Y lo digo yo, después de presentar por procedimiento administrativo una decena, por lo menos, respeto a la situación totalmente ilegal de un gran bazar de chinos, que está debajo de mi casa.
Por lo visto la seguridad, e incluso la vida, de los vecinos se la trae al pairo.
Tras mucho insistir conseguí que se les impusiera una multa de 600 euros, mínima legal o reglamentariamente posible, y que podrán pagar con los ingresos de un sólo día, suponiendo que no la hayan recurrido…
En la calle de detrás funcionaba un restaurante de españoles, de comida casera, con buenos precios y buen servicio (yo era cliente).
Tras una queja de la comunidad de vecinos, acudió la policía local y les echó, literalmente, precintando los accesos, y dejando a varias familias sin trabajo.
¿Tienen dos varas de medir, una para compatriotas, y otra para los extranjeros…? ¿O es que China compra nuestra deuda pública a cambio de «tolerancia» con los negocios de los chinos?
Impugnada judicialmente la no actividad de la Gerencia, ahora su abogado, muy dignamente, pide que desestimen la demanda Y ME CONDENEN EN COSTAS, supongo que por ejercer de ciudadano, algo que en Zaragoza está muy mal visto.
Se prefiere a la gente que habla mucho, en los bares o por teléfono, pero que luego no hacen nada para que las cosas mejoren, y se cumpla la Ley, caiga quien caiga.
¿Qué oscuros «negocios» hay detrás de esas Gerencias de Urbanismo…?
Hola, Ramiro.
Cambia de táctica.
UNO: acción pública urbanística
Si no lo Inspeccinan -por inspector urbanístico habilitado y competente, no por otros- :
DOS: denuncia a la fiscalía por el srt. 320 del Código Penal.
Es barato. Sólo tienes que esperar 3 mesese y si no se ha inspeccionado o si inspeccionado no se actía, código penal.
Saludos.
En cuanto a la denuncia penal: Archivo in-me-dia-to al menos en Palma de Mallorca. Ya conocen esta historia, in-mediatamente inspeccionan e inician trámites… de los que nuna más se sabe.
Sistemáticamente los juzgados de instrucción archivan. Salvo interés político, of course.
Gracias Fernando.
1. Respecto a la ACCIÓN PÚBLICA URBANÍSTICA, ¿serías tan amable de indicar la ley o normas aplicables? Muchas gracias.
2. Respecto a la fiscalía, y después de conocerlas por dentro, la verdad es que paso.
En todo caso iría directamente al juzgado, aunque en honor a la verdad debo decir que ya lo he hecho, al menos en este caso concreto. Contestación del juzgado de instrucción correspondiente, posteriormente confirmada por la Audiencia Provincial de Zaragoza, y expuesta al grosso modo: que la no actividad de la administración no supone delito alguno.
(Yo les acusaba de prevaricación, pues no tengo pruebas para poder decir que hay UN COHECHO, que creo es lo que hay. Pero según el juzgado y la audiencia: cuándo la Administración no actúa no prevarica. Curiosa doctrina, si señor. Si alguien tiene un interés especial, puedo enviarle copia de las dos resoluciones judiciales correspondientes, por lo menos mientras no me quede sin papel higiénico en el baño…).
Hola, Ramiro.
El ejercicio de la acción pública urbanística la recoge TODA la legislación autonónica sobre urbanismo. Basta con agregar al escrito una línea que diga que ese escrito se interpone al amparo del derecho de su ejercicio de cualquier ciudadano sin que sea preciso tener interés directo . Da derecho en su caso a recurrir a los tribunales si no se actúa por la Administración. En su caso, concede al interponente el derecho a ser parte legítima en la tramitación de los expedientes sancionadroes y de restauración de dela legalidad urbanística. Del mismo modo, en el ámbito del Patrimonio Histórico.
La inactividad de la administración en temas urbanísticos está recogida en el artículo 320 del Código Penal y el ayuntamiento debe de inspeccionar so pena de incurrir en el tipo penal. Ya sé que los jueces son refractarios al ejercicio de sus obligaciones en muchos caso; incluso son tendentes a archivar sin ordenar diligencia alguna. Es un problema que sean así pues «los listos» ya valoran ese modo de ejercerse la jurisdicción penal en casos de este perfil.
Woody Allen: «Hice un curso de lectura rápida y fui capaz de leerme ‘Guerra y paz’ en veinte minutos. Creo que decía algo de Rusia». Pues mas o menos lo mismo. Enhorabuena por su clara y amena reseña de este maremagnum al que llamamos urbanismo en el que se cuece un potaje con doscientos cocineros metiendo la cuchara y otros tantos el cazo.
Que sencillo y claro! me encanta el vídeo. El derecho urbanístico he tenido oportunidad de ejercerlo y me resultó apasionante. Gran trabajo!
Me ha parecido un análisis demasiado simplista , y que obviamente deja muchas cosas en el tintero. Asi pues la importancia de otra rama de derecho el derecho tributario ( las consecuencias en las plusvalias y el catastro de las clasificaiones); y, aun considerando el gran peso de la competencia autonómica faltan referencias a legislacion estatal de capital importancia (la Ley de Costas y legislación ambiental). FInalemnte hecho de menos en falta que se aluda a dos terminos que la administracion confunde en su uso (discrecionalidad y arbitrariedad) cuando ha de juzgar respecto de actuaciones autorizables, decidir hasta donde llega la linea de lo urbanizable o imponer condiciones a una licencia ….
Hombre, Bea, creo que avisé que es «un breve análisis sin pretensiones y en quince minutos». Ni es un artículo doctrinal ni una tesis doctoral..¡ ni lo pretende!. Si se añade más en ese tiempo aumentaría la velocidad de exposición y con ello la confusión. No obstante, creo que tanto en el blog como en mis publicaciones tengo análisis mas técnicos y profundos de todo lo que has dicho y más.
Un saludo.
Efectivamente en el blog hay analisis mas rigurosos sobre cuestiones puntuales, por ello me ha sorprendido esta pretensión de simplificarlo tanto, gracias, un saludo. Bea.
Gracias a tí, Bea
Me ha parecido un resumen claro.
Respecto a «las consecuencias en las plusvalias y el catastro»
Escribo tarde para alertar del gran absurdo, el IIVTNU puesto de manifiesto «supuestamente» en transmisión de CONSTRUCCIÓN EN DIVISIÓN HORIZONTAL.
¿por qué lo afirmo?
Ha día de hoy se está pagando plusvalía de SOLAR de naturaleza urbana (PARCELA con edificación) como si fuera TERRENO de naturaleza urbana (PARCELA vacante).
Si se pusiera de manifiesto un IIVTNU, para un copropietario con construcción en división horizontal, dicho incremento sería de aplicación a todos los copropietarios de SUPUESTO TERRENO, algo que no está regulado así.
El TERRENO con edificación, deja de ser TERRENO y pasa a ser SOLAR, cuyo valor de SUELO se actualiza a través de las ponencias de valores, con independencia de la transmisión de copropiedad de SOLAR (que no TERRENO).
El uso del método residual para calcular valor de suelo es un error conceptual (catastro lo hace) como la copa de un pino, cuando se aplica a propiedades inmobiliarias construidas en división horizontal.
El método residual presupone dos cuestiones que se olvidan,
1.- Venta de toda la construcción en parcela (100%) de coeficiente en propiedad de suelo. Solo así se entiende la omisión del título de propiedad para valorar propiedad de suelo.
2.- Construcción con el «mejor» aprovechamiento permitido = construcción potencial. Una construcción en volumen disconforme aumenta el valor de suelo, pues dicha construcción es valor superior en mercado al aprovechamiento permitido para cada m2 de suelo.
A lo anterior añadiré que para conocer el valor de suelo con el método residual, conociendo el Valor de transmisión (en defunciones no concurre), sería preceptivo calcular el valor de costes de construcción, algo difícil de cuantificar en división horizontal, con construcción privativa y común incluida en el valor del producto inmobiliario, y cuota de condominio sin norma que la regule (por imposible de mantener proporción a largo plazo) que no calcula ningún ayuntamiento, incumpliendo la ley de haciendas locales, que propone el ICIO para conocer la base imponible de la CONSTRUCCIÓN, constituida por los costes de CONSTRUCCIÓN, obligados de conocer previamente a imputar supuesto incremento que supondría IIVTNU.
Utilizar valores «medios» del m2 de construcción como supuesto valor de CONSTRUCCIÓN en producto inmobiliaria lleva a la burbuja inmobiliaria, demostrable matemáticamente.
El IIVTNU, queda justificado por ventas sucesivas de TERRENO (Parcela Vacante) o por el valor de suelo definido por CONSTRUCCIÓN REAL en el momento de construir, con licencia municipal (no contraria a planeamiento) en el ámbito BAJO RASANTE, que aumenta de edificabilidad permitida para SOLAR de PARCELA en propiedad que ya disponía de valor de SUELO del TERRENO definido y limitado por CONSTRUCCIÓN POTENCIAL permitida por planeamiento SOBRE RASANTE .
Nuna supe nada de Derecho Urbanístico, ni creo que en el futuro vaya a ser diferente. Pero: ¡lo que voy a poder presumir con mis amigos después de ver la ‘presentación’ de nuestro ‘Webmaster’…!
Muchísimas Gracias D José Ramón,
muy didáctico, y su sencillez no resta a la claridad meridiana de la exposición, que como siempre, y en todo el conjunto del Blog, es tan Ameno como Magistral.
Magnífico.
Todo es susceptible de reducir y simplificar, con los problemas que ello acarrea, en la practica la cuestión que decia el inglés, es si tienes parne o no para cambiar voluntades, esa es la cruel realidad.
Lo peor, es que al ciudadano de a pie por una infracción muy grave le impongan en Galicia una sanción mínica de 60.000 € y en Andalucia de 6.000 €, eso es un canto a la igualdad, como decía Osar Alzaga, iguales entre los iguales.
Felicidades Sevach!; ya hay que ser valiente para atraverse con un resumen de un campo apasionante pero tan complejo como es el Urbanismo, pero que te haya quedado tan clarito y pedagógico, es todo un éxito.
Muchas gracias nuevamente por tu labor pedagógica y por compartir gratuitamente con todos los lectores de este blog todas tus entradas; no veas la de tiempo que nos ahorras a los profesionales en el análisis de las últimas novedades
Buen martes de carnaval a tod@s
Claro, ameno, sencillo y didáctico. Como siempre ¡gracias!
GRACIAS! Es exactamente lo que estaba buscando! Al fin lo entiendo!
Me ha encantado JR Chaves. El conocimiento se acrisola en la síntesis. Yo en un nivel mucho mas modesto y pedestre cuando he tenido que explicar en «dos palabras» el derecho urbanístico a concejales de microayuntamientos, les he dicho que para entender los conceptos básicos del derecho urbanístico, las clasificaciones y las calificaciones del suelo basta con un plano del muncipio y dos rotuladores uno negro y otro rojo es suficiente,
Que coloreen con color rojo , como mínimo, los terrenos que no pueden ser edificados por establecerlo expresamente la legislación de protección o policía del dominio público, de la naturaleza o del patrimonio cultural, así como aquéllos terrenos que tienen riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros accidentes graves.
Que con el rotulador negro marquen las calles, la red de alcantarillado, la red de agua, y la red de alumbrado público, y todo lo que quede dentro del dibujo lo coloreen en negro.
Cuando tienen el plano ya con estos dos colores, les señalo la superficie en blanco. Y les digo que ese es el objeto del Plan General,el saber que hacer con esa mancha blanca ….
Buenas tardes,
Soy asidua a este blog y estoy suscrita al mismo.
Me ha encantado esta entrada, muy buena! quizá lo digo a destiempo, pero buscando información ante una duda que se me plantea lo he encontrado .
No sé si se puede visualizar mi comentario o no, pero por si se puede, me gustaría preguntar si me lo permite Su Señoría, y me respondiese si lo tiene a bien, una cuestión urbanística.
Ahí va!
En una junta de compensación fiduciaria, los propietarios de las fincas resultantes antes de urbanizar pueden vender sus fincas a un promotor y arrastrar a la venta a uno solo que no quiere vender cuando el porcentaje de los que desean vender es superior?
Un saludo y muchas gracias.
Cristina