El derecho urbanístico es al Derecho administrativo lo que oncología a la Medicina General, o sea una especialidad compleja, con diagnósticos preocupantes, con difícil solución y desenlaces fatales, pero sobre todo, en que queda mucho por avanzar hacia soluciones eficaces.
En efecto, el derecho urbanístico reverdeció como flamante disciplina tras la Ley del Suelo de 1976 que vino cargada de nuevas figuras normativas (Planes del más variado pelaje, ámbito y funcionalidad), con múltiples dimensiones de acción (planeamiento, gestión y disciplina) y con fuerte impacto en otros institutos jurídicos (expropiación forzosa, dominio público y obras públicas, impuesto sobre bienes inmuebles, etcétera). Además contaba con jerga e institutos propios (parcelaciones, licencias, sanciones, etcétera). Las sucesivas leyes y textos refundidos, siguen esa línea pese a su constante remiendo y sacudidas del Tribunal Constitucional (1992, Ley de 1998 tras la STC 61/97, 2008 y 2015), a lo que se sumaron las regulaciones autonómicas, señoras del territorio urbanístico que les corresponde.
En suma, el derecho administrativo supuso un nuevo juguete para los Ayuntamientos de la democracia, pero desgraciadamente manos inexpertas o maliciosas, unidas a un infantil confianza en un mágico tecnicismo, han llevado esta disciplina a una tensión insostenible.
Tensión entre interés público e intereses privados. Tensión entre el corto y el largo plazo. Tensión entre conservación y edificación. Tensión entre seguridad, estética y utilidad. Tensión entre informes contradictorios. Tensión entre interés general e interés autonómico. Ello sin olvidar la ingenua experimentación autonómica de modelos distintos con desigual fortuna.
El sistema urbanístico ha colapsado. Ello sin olvidar que la regeneración económica tras la crisis del coronavirus requerirá activar al máximo las posibilidades generar sinergias con políticas urbanísticas que no sean rémoras sino estímulos.
Pues bien, para sentar las bases de una reconversión del derecho urbanístico contamos con una espléndida obra colectiva, titulada: “Nuevo derecho urbanístico; simplificación, sostenibilidad, rehabilitación”(Aranzadi,2020), dirigida por el profesor de derecho administrativo Andrés M.González Sanfiel y constituida por una veintena de ensayos primorosos sobre los aspectos que merecerían prioritaria atención por un legislador responsable y seria aplicación por las administraciones que realmente quieran gestionar intereses públicos.
La obra alcanza las 740 páginas, aunque cualitativamente es más densa aún, por la riqueza de las exposiciones, hallazgos y sugerencias que encierra.
El director de la obra nos regala un Estudio Preliminar que constituye un acta de nacimiento del nuevo derecho urbanístico pues con valentía constata el complejo equilibrio de intereses y competencias concurrentes, que conducen a:
muchas de esas trabas, derivadas de marcos regulatorios mal articulados y dispersos, de una organización elefantiásica que compite entre ella misma, con requisitos de todo tipo, con trámites e informes preceptivos y vinculantes a mansalva y otras tantas disfunciones.”
Frente a ello reclama sacar el máximo partido a la administración electrónica, jibarizar los planes, eliminar trámites e informes vinculantes, mejorar la coordinación entre intereses ambientales y urbanísticos, reverdecimiento de técnicas que aligeren la exigencia de licencias y que faciliten la legalización cuando la realidad se impone, aplicar una relectura de la sostenibilidad que equidiste de planteamientos radicales conservacionistas y de planteamientos construccionistas.
El profesor pone el dedo en la llaga cuando acomete el problema de la “sobreilegalidad urbanística”, uno de cuyos focos de viralidad es la expansión de la nulidad radical del planeamiento por la rigidez de los planes y las numerosas exigencias de trámites e informes, escenario que conduce al desencanto de los operadores y agentes del sistema.
Pero mas allá de la recomendabilísima lectura del Estudio Preliminar para saber donde estamos y hacia donde debemos ir, la obra ofrece una gama de ensayos de gran actualidad y utilidad, repartidos entre materias fundamentales, donde aguardan al lector el desarrollo sostenible- Menéndez Rexach-, el cambio climático- María del Carmen Núñez Lozano-, la reconstrucción del territorio urbano- María del Rosario Alonso Ibáñez-, y la referencia a la experiencia italiana frente al modelo expansionista- Gianluca Gardini-.
A continuación aborda estudios en los tres planos del urbanismo: el planeamiento, la gestión y la intervención o disciplina. El planeamiento: el dogma de la planificación-Francisco J. Villar Rojas-, la evaluación ambiental- Francisco L.Hernández González-, la potencialidad y límites de los Convenios de gestión con efecto planificador- Andrés M.González Sanfiel; la ordenación del espacio marítimo- Ángel Lobo Rodrigo-, y la referencia al modelo italiano-Giovanni María Caruso. La gestión: las actuaciones de dotación en la gestión del suelo urbano (Alicia Espejo Campos), los complejos inmobiliarios como técnica de gestión (Juan J.Guimerá Rico); las expropiaciones por ministerio de la ley (Luis F.Prieto González), y los instrumentos de garantía de sostenibilidad (patrimonios públicos de suelo, mercado de emisiones, canon eólico,etcétera)- Claudia Hernández López). La intervención: declaraciones, comunicaciones y licencias (Susana Eva Franco Escobar), el silencio administrativo (Fernando J. Betancort Reyes), la problemática del uso (Eduardo Risueño Díaz); la preocupante imprescriptibilidad en el restablecimiento de la legalidad urbanística (José M.González Reyes), vivienda (José Zamorano Wisnes) y las tendencias en materia de viviendas protegidas (Felipe Iglesias González).
En definitiva, una obra imprescindible para los que desean conocer las claves de la encrucijada del derecho urbanístico, y pues tras un riguroso y documentado diagnóstico de las deficiencias, lastres e inercias del pasado, nos ofrece el menú de soluciones para el futuro. Un bonito ejemplo de análisis lege ferenda apoyado en el examen lege data del mundo urbanístico con bisturí de forense (en el doble sentido, del médico que valora daños y causas y del jurista que examina la práctica jurisprudencial). Enhorabuena.
Deberíamos empezar por un estudio de los siete pecados capitales en profundidad aplicados al Derecho Administrativo Urbanístico
Manel Pérez
Abogado
El Derecho Urbanístico es víctima de algunos funcionarios interinos que ceden en sus informes a las presiones de los especuladores,. Especuladores que tienen el campo abonado en una clase política excesivamente inmadura. Podemos citar regularizaciones de parcelas ilegales en las que se pseudolegalizan viales de 3 metros de anchura, con retecolas para salvaguardar las edificaciones ilegales y crear unos aparentes derechos adquiridos que quieren ser de naturaleza demanial. La literatura jurídica viene bien, pero existe una imperiosa ecesidad de que la generación que tiene entre 60 y 75 años acceda a las concejalías y alcaldías, y dejemos de estar en manos de interinos y buscasalarios que son dóciles con los especuladores..
Disculpa Andrés, pero yo conozco bastantes funcionarios de carrera con su plaza que han avalado los centenares de sentencia que el TS ha declarado su nulidad por ilegalidades de bulto. Se da la circunstancia, que el que no es socio de hecho del algún promotor, trabaja por la tarde para ellos, con la firma de otro, o tiene alguno de los hijos trabajando con algún promotor. Es decir, no son los interinos los máximos responsables de los males del urbanismo.
Totalmente de acuerdo. Cada aeropuerto sin aviones o barbarie administrativa equivalente ha contado con sus muy preceptivos informes favorables. Eso si, desde la imparcialidad, objetividad …
Buena recomendación en tiempos en que el urbanismo está desbocado.
El Derecho Urbanistico colapsó hace ya muchos muchos años. En Andalucia, que es lo que mejor conozco, murio a raiz de la LOUA, pues antes de que llegara la crisis inmobiliaria de 2007 ya estaba todo paralizado con las Administraciones bloqueandose a si mismas o unas a otras. El anarquico caos del llamado Urbanismo sectorial (una bella forma de llamar a la multiplicacion de hordas de funcionarios opinantes) hace mucho que convirtió a lo que una vez fue un ordenamiento juridico en un mero motor trabajando en el vacio, aislado del mundo real pero interfiriendo en él. Un desastre para todo el que lo conozca y no sea un cinico.
Gracias por la información, compraré el libro
Los juristas podemos ir de la mano de la práctica,del día a día de un técnico,aunque cueste encontrar sintonía.La perspectiva de un arquitecto o de un ingeniero sobre el Urbanismo del futuro es imprescindible.
Si no entienden el presente, ¿cómo van a entender el futuro?
El triángulo mortal por contradictorio en nueva legislación mal interpretada.
– Planeamiento, con CONSTRUCCIÓN POTENCIAL.
– La novedad de silencio administrativo municipal negativo (que debería interpretarse para ámbitos fuera de planeamiento).
– La licencia para CONSTRUCCIÓN, (interpretada obligada, para obra nueva en todo caso).
Los legisladores de urbanismo han creado un problema al permitir interpretaciones que omiten la legislación tributaria inmobiliaria, en manos de hacienda, que también omite totalmente las leyes de urbanismo. Cada uno a su bola.
Niveles de jurisdicción.
– La ley urbanismo.
– El planeamiento.
– Licencia municipal.
¿Han legislado un acto, licencia “municipal” obligada para la creación de obra de tipo edificación, en contra del derecho establecido por planeamiento?
(NOTA PREVIA -empezamos mal-: el SUELO no puede ser edificado, porque es superficie en propiedad que en su caso – urbano – dispone de EDIFICABILIDAD (Derecho de edificación) definida por la CONSTRUCCIÓN potencial que puede ser edificada)
Artículo 41. Derecho de edificación en suelo urbano.
El suelo urbano puede ser edificado, de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico, y mediante el otorgamiento de la licencia de edificación correspondiente…
Artículo 187. Actos sujetos a licencia.
2. Restan sujetos a la licencia urbanística las actuaciones siguientes:
a) Las parcelaciones urbanísticas.
b) Las obras de construcción y de edificación de nueva planta, y las de ampliación, reforma, modificación o rehabilitación de edificios, construcciones e instalaciones ya existentes. En estos casos, las licencias deben contener necesariamente la previsión del número de viviendas o de establecimientos.
…
Habrá que ilustrar a los señores de los ayuntamientos (nivel municipal), para que lean correctamente las leyes. Los municipios no otorgan “licencia urbanística”, pues en todo caso lo que emiten es “licencia municipales” ajustadas a construcción definida por planeamiento y «licencias municipal» en los ámbitos que no se limite el derecho urbanístico por planeamiento.
Para argumentarlo, utilizaré otras leyes vinculadas a planeamiento que afectan al municipio.
Ley del suelo y leyes de Catastro.
El valor inmobiliario de suelo se establece por derecho a edificabilidad (RD1020/1993) definida por planeamiento (construcción potencial), cuya jurisdicción «es» superior a decisiones municipales, excepto en ámbitos (bajo rasante) que no se pronuncia el planeamiento y desde la nueva ley debe existir licencia municipal otorgando edificabilidad por construcción real bajo rasante.
Los responsables de urbanismo en los ayuntamientos, que ignoran leyes de valoración, interpretan que en carencia de licencia municipal de edificación correspondiente y el silencio municipal ahora es negativo, la licencia es preceptiva por su interpretación de ley de urbanismo superior a planeamiento, lo cual destruiría el derecho establecido por planeamiento.
¡¡¡ ATENTOS !!!, pues dicha interpretación eliminaría de un plumazo el valor de suelo por derecho a edificabilidad establecida en planeamiento, definida por construcción potencial, donde existe (sentencia en casación 2007) por aplicación de RD1220/1993,
Si la interpretación de ayuntamientos fuera correcta, adiós la cuota de IBI, transmisiones, sucesiones, donaciones, renta de lucro cesante, etc… todos ellos impuestos establecidos en referencia a valor incrementado del suelo, en todo caso que no exista licencia municipal «por escrito» que interpretan preceptiva por ley de urbanismo, para disponer de derecho a construcción potencial establecida en planeamiento (absurdo donde los haya).
¿Conoce alguien a un individuo en urbanismo municipal, con oposiciones o sin ellas, con 25 o 70 años, que sepa de valoración inmobiliaria?
¿Conocen algún inspector de hacienda, con 25 o 70 años (se supone con oposiciones), que entienda de urbanismo y valoración inmobiliaria?
El problema de los urbanistas.
Solo se miran el obligo y leen sus leyes (en diagonal) de urbanismo, sin pensar en todas las leyes vinculadas para adecuar la interpretación correcta entre todas ellas.
El problema de los recaudadores.
Obsesionados desde hacienda estatal, en redactar con suficiente ambigüedad para recaudar local y autonómicamente lo que no corresponde y no tener que repartir sus ingresos, hasta el extremo de engañar a los propios recaudadores de haciendas locales y autonómicas con interpretaciones de obligaciones de pago en fraude de ley (licencia de pago) que llegan a creérsela, como ocurre con el ICIO y el IIVTNU.
¿Cuándo entenderán que Hacienda y Urbanismo somos todos?
Hola, gracias por la información de tan interesante obra y comentarios. Como abogado urbanista y sobre todo como participante activo de su último «peldaño» como entidad colaboradora del ámbito urbanístico de la Comunidad de Madrid, resumo en modesta opinión, que la pieza angular de este campo reside, como en otros, en 2 aspectos muy sencillos: Agilidad y Seguridad Jurídica.
En palabras del maestro de este blog, «las Leyes no dejan de ser un proyecto de futuro, un intento prospectivo con el que el legislador pretende cambiar la sociedad, inoculándole una vacuna para que se inmunice de una enfermedad, y si no acierta en los instrumentos que emplea, puede realmente provocar la enfermedad o hacer que mute el virus de lo que había y mezclarlo con el que viene. No hay magia en la ley, ni esta vale demasiado sin la convicción ciudadana de que ha de cumplirse Y sin la acción de convencer de su utilidad para vencer un problema existente en la sociedad.»
Cualquier Ley Urbanística debe tener en su objetivo primordial, solucionar problemas existentes en la sociedad, sin perder de vista el interés general, dotar al ámbito urbanístico de la más que urgente y necesaria agilidad y seguridad jurídica. Construir un Autobús urbanístico sirve de poco si el ciudadano no va dentro. Si este es lento. Si no es seguro No le llevará a su parada deseada, en forma de vivienda, actividad, Y le fallará en sus proyectos vitales.
En el post, acertadamente se expresa…
«El derecho urbanístico es al Derecho administrativo lo que oncología a la Medicina General, »
La valoración catastral de bienes inmuebles independientes es lo que en medicina la disección.
Al igual que en medicina un «órgano vivo» en todo caso no es un «órgano vital» (independiente).
Los urbanistas, arquitectos y abogados han de entender que un «bien de naturaleza inmobiliaria» en todo caso no es un «bien inmueble».
Me apena leer en ley de urbanismo, que el SUELO, bien inmueble superficie terrestre es edificable, cuando debería redactar de CONSTRUCCIÓN.
Si hay expediciones a otros planetas es porque no se puede edificar suelo, bien preciado del homo abariciosus.
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En la Comunidad Valenciana tenemos, desde la publicación del Decreto Ley 6/2020, un derecho de adquisición preferente por parte de la Generalitat, ante cualquier transmisión de vivienda no protegida. Pero la mala gestión de la administración pública ha convertido este ejercicio legal en una barrera administrativa para profesionales y particulares a la hora de operar en el mercado urbanístico, cuando precisamente, debería servir como una herramienta contra la especulación y para favorecer la creación de vivienda pública.