Los Convenios urbanísticos al salón casacional

Los Convenios urbanísticos siempre han sido hijos de un dios menor. Una figura para salir al paso de los bloqueos de gestión urbanística, que en unos casos generó buenos frutos urbanísticos en términos de eficacia y simplificación, pero en otros generó pura maleza y maquinaciones de intereses. Eso sí, los Convenios urbanísticos por su naturaleza pactada y por ser fruto de la decisión del gobierno local de turno, suelen nacer bajo sospecha y su tramitación o el cumplimiento de los compromisos pactados puede llevar complejas y lentas negociaciones, modificaciones de planeamiento o gestiones de suelo, por largo e incierto tiempo.

Es así como, ante Convenios urbanísticos celebrados por promotoras o propietarios con Ayuntamientos, se llega a situaciones de bloqueo. Ni el Ayuntamiento lo cumple (no sabe, no puede o no quiere), ni la propiedad mantiene su interés en cumplirlo.

 El problema es que en esa tesitura el Ayuntamiento quiere romper el Convenio y declararlo extinguido, y la propiedad quiere que alguien le pague “los platos rotos”, con pérdida de tiempo, dinero y energías. Es entonces cuando se percatan las partes de que el manido Convenio no dedica una sola línea a fijar un plazo de vigencia o duración, que permita considerar que se pueden tomar medidas de reacción.

Pues bien, esta situación es resuelta por la reciente sentencia de la sala tercera de 5 de junio de 2025 (rec. 8533/2023) que realiza un serio análisis de la figura de los Convenios urbanísticos y zanja la cuestión. Veámoslo.

En efecto, la Ley Régimen Jurídico del Sector Público incorporó una regulación de los Convenios, e introdujo un críptico precepto, el art. 47.1 pues exceptúa de su regulación a los convenios con objeto contractual, al establecer en el segundo párrafo: «Los convenios no podrán tener por objeto prestaciones propias de los contratos. En tal caso, su naturaleza y régimen jurídico se ajustará a lo previsto en la legislación de contratos del sector público».

De ahí parece derivarse que si su contenido es contractual se excluyen del ámbito de la Ley de Régimen Jurídico del Sector Público y debe acudirse directa y exclusivamente a la legislación de contratos del Sector Público.

Sin embargo, la reciente sentencia de la sala tercera de 5 de junio de 2025 (rec. 8533/2023) aclara que, aunque el Convenio urbanístico participe de naturaleza contractual no tiene únicamente “prestaciones propias de un contrato oneroso” sino que va más allá hacia contraprestaciones que satisfacen finalidades públicas y con ello, sí debe aplicársele el régimen de la Ley de Régimen del Sector Público. La singularidad del objeto del convenio se explicita  en la sentencia desde el hábil manejo de las categorías de derecho privado y antecedentes de la Ley, cuando dice:

La finalidad mediata o última del particular que conviene con la Administración local puede ser, sin duda, obtener una ventaja o beneficio económico en un plazo mayor o menor, pero lo relevante es que el contenido objetivo del convenio rebasa ese interés privado para enmarcarse en el fin público de la planificación o gestión urbanística. La causa que subyace en el convenio, como también ha insistido nuestra jurisprudencia, es la consecución conjunta de ese fin público, por lo que no puede afirmarse que mediante un convenio urbanístico el particular reciba prestaciones propias de un contrato».

 Y en consecuencia:

La vinculación de los convenios urbanísticos a la Ley del Sector Público, con independencia de otras repercusiones en orden a su calificación jurídica, sí altera el sistema de fuentes, de manera que ahora resultan prevalentes, tras las disposiciones normativas que regulan específicamente tal clase de convenios, los artículos 47 a 53 de aquella ley, en lo que resulte aplicable.

Con ello, ya existe una norma que resuelve la cuestión de fondo, que era determinar el plazo de duración de los convenios urbanísticos (porque la LRJSP precisa que la duración del convenio no puede ser superior a los cuatro años, lo que fue declarado constitucional por la STC 132/2018, como criterio subsidiario). Y por ello, fija la doctrina casacional:

El plazo de duración de los convenios urbanísticos que no contengan disposición al respecto es el determinado en la normativa urbanística de la Comunidad autónoma o, en su caso, de la entidad local, y, en defecto de previsión por éstas, el de cuatro años establecido en el artículo 49.h) de la Ley del Sector Público.

En la misma línea, la posterior sentencia de la sala tercera de 9 de junio de 2025 (rec. 7399/2023) fija la siguiente doctrina casacional:

– Que las previsiones de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de régimen jurídico del sector público, referidas a los convenios resultan de aplicación, como legislación básica, a los convenios urbanísticos, y

– Que el plazo de duración de los convenios urbanísticos que no contengan disposición al respecto es el determinado en la normativa urbanística de la comunidad autónoma o, en su caso, de la entidad local, y, en defecto de previsión por éstas, el de cuatro años establecido en el artículo 49.h) de la Ley del Sector Público.

Colorín colorado, el plazo de duración de los Convenios urbanísticos que lo silencian, está aclarado. O lo fija la norma sectorial o autonómica, o en su defecto se entenderá el plazo máximo de cuatro años.

Añadiré de cosecha propia que parece lógico que se fije ese plazo de cuatro años, porque el planeamiento urbanístico suele tener ese horizonte temporal de revisión, de manera que si el convenio urbanístico pretende integrar dicho régimen, bien está que el hijo no tenga más plazo temporal que el padre.