La debilidad jurídico-administrativa de las comunidades de propietarios

Al hilo de una cuestión relativa a la solicitud de una comunidad de propietarios de un edificio de reivindicar la concesión del dominio público público marítimo-terrestre, la sentencia de la sala contencioso-administrativa del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 2025 (rec. 1972/2024) aclara la posición jurídica y alcance de las “comunidades de propietarios”, cara a ejercer acciones y en relación a las posibles titularidades que puede ostentar, con doctrina que se extiende a infinidad de situaciones y derechos similares de cuño administrativo, sean demaniales o derechos públicos subjetivos de otra naturaleza.

Veamos.

Así, la reciente sentencia parte de aclarar que las “comunidades de propietarios” NO tienen personalidad jurídica, algo que para muchos es evidente pero no lo es para algunos que ocasionalmente recurren invocando reconocimiento de derechos en favor de la comunidad de propietarios, vecinal o de otra índole. Existe una «apariencia» de personalidad jurídica porque ciertamente el presidente representa a la comunidad en juicio y fuera del mismo, y gestiona pagos de nóminas o facturas, retenciones fiscales o pagos a la Seguridad, todo en nombre de la comunidad pero sin que ésta tenga la categoría de «persona jurídica», pues el presidente representa al «conjunto de los propietarios» y lo que hace está bajo el mandato, supervisión y ratificación de la Junta de propietarios.

Se reconoce crípticamente la posibilidad de ser parte procesal, por la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 61.5: «Las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte»; e igualmente la Ley Reguladora de lo Contencioso-Administrativo (art. 18:»cuando la Ley así lo declare expresamente»). En estos términos tan vacíos, la Ley se muerde la cola pues reconoce capacidad a las entidades a las que la ley las reconozca.

Volviendo a la sentencia, y bajo este panorama, afirma:

Dado que las comunidades de propietarios contempladas en el artículo 396 CC y reguladas en la Ley de Propiedad Horizontal no tienen personalidad jurídica, en consecuencia no pueden ser titulares de una concesión sobre el dominio público marítimo-terrestre”.

Cosa distinta es la legitimación en el procedimiento administrativo, esto es, la capacidad de cada copropietario para actuar en interés de esa comunidad, o que la propia comunidad actúe en interés de todos los copropietarios:

Ahora bien, en virtud de la representación orgánica del artículo 13 LPH y, más en general, la legitimación de todo condómino para actuar en beneficio o interés de la comunidad ( artículo 394 CC), nada impide que sea la comunidad de propietarios, en calidad de interesada (artículo 4.1.a/ LPACAP) y con capacidad de obrar para ello (artículo 3.c/ LPACAP), quien intervenga ante la Administración a través de su órgano de representación promoviendo la adjudicación de la concesión demanial, hecho que, en principio, es de suponer que redunda en beneficio de todos los partícipes».

Eso sí, si prosperase la acción, el gozo material puede quedar en el pozo procesal:

Otro problema es el relativo a la constitución del derecho concesional y la asignación formal de la titularidad, con el corolario de la inscripción registral del derecho real. Puesto que la intervención de la comunidad de vecinos es puramente instrumental en defensa de los intereses de los condueños, son éstos, en proporción a su participación en la comunidad, los definitivos titulares de la concesión. Al recaer la concesión sobre un elemento común declarado como tal en el título constitutivo, también deberán ser todos los copropietarios de ese elemento común los titulares de la concesión».

Pero los problemas no cesan porque todos sabemos los “gallineros alborotados” en que pueden convertirse algunas comunidades de propietarios:

El hecho de que no exista un acuerdo unánime de los copropietarios para solicitar la concesión tiene incidencia en este recurso. Por un lado, ya hemos visto que nada impide a la comunidad, a través de su representante, solicitar la concesión y seguir los trámites oportunos del procedimiento administrativo».

Y así, llegado el momento de la verdad, de investir a la comunidad del derecho supuestamente ganado es cuando debe verificarse si todos están de acuerdo con la mayoría exigible:

El problema se plantea en trance de constituir formalmente la concesión, dado que cuando un comunero ejerce la acción en interés de la comunidad, en principio «los demás comuneros no están obligados a aceptar los posibles efectos adversos de una iniciativa que no han consentido» (STS de 7 de julio de 2009, rec. 7441/2005), y aunque en el marco de la propiedad horizontal las decisiones de la junta de propietarios son vinculantes en los términos y con el quorum exigido en su ley reguladora, la adjudicación del derecho concesional a cada uno de los copropietarios no puede ser impuesto en contra de su voluntad.”

Y finalmente fija la siguiente doctrina casacional:

declarar admisible que una comunidad de propietarios, a través de su órgano de representación, solicite en beneficio de los condueños una concesión sobre el dominio público marítimo-terrestre, pero la comunidad, por carecer de personalidad jurídica, no puede ser formalmente titular de aquélla. La titularidad recaería en tal caso sobre todos los copropietarios en proporción a su participación en la comunidad.

P.D. Tiene su gracia el colofón de la sentencia, cuando rebate el alegato del recurrente de que la Administración concedió diversas autorizaciones a la comunidad de propietarios para la instalación de sombrillas en el dominio público, por lo que con arreglo a los actos propios, ahora no puede negarse a reconocerle la concesión. Responde la sala advirtiendo tácitamente que no hay que confundir churras con merinas:

Con evidencia, no son comparables unas autorizaciones para el uso especial del dominio público que lleva a colocar unas sombrillas con lo que supone una concesión administrativa para la ocupación permanente con obras o construcciones fijas. Las autorizaciones, como tales revocables (artículo 78.1.c/ de la Ley de Costas), solo permiten una alteración mínima del dominio público con aparatos desmontables o extraíbles ( artículo 86.2 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas), mientras que la concesión demanial confiere un derecho real inscribible, un uso privativo de los terrenos de dominio público e implica su transformación física permanente con obras e instalaciones de diversa índole (artículo 64 en relación con el artículo 31.2 de la Ley de Costas).
Es innecesario un mayor detenimiento en esta distinción. En el seno del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que grava las concesiones administrativas pero no las autorizaciones, la Sección Segunda de esta Sala, ha profundizado en muchas sentencias sobre su distinta naturaleza jurídica y los elementos que las diferencian (recientemente, en STS 8/2025, de 2025, rec. 4515/2023)».