1. Finalidad. No es una «ley urbanística» con vocación reguladora integral, sino que tras la STC 61/1997 la competencia estatal «adelgazó» a favor de las Comunidades Autónomas por lo que la Ley se centra en el régimen del Suelo.
2. Estatuto ciudadano.
Regula los derechos y deberes de toda la ciudadanía respecto al suelo, y no sólo los de los propietarios del mismo, estableciendo un estatuto básico de ciudadanía en relación al suelo y el medio urbano y rural. En particular se impone a los propietarios del suelo urbanizado destaca el deber de edificar en los plazos establecidos, conservar y rehabilitar lo edificado, habilitando, en caso contrario, para la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad, o a la aplicación de venta o sustitución forzosa.
3. Seguridad jurídica.
A) La Disposición Final 2ª prevé un Real Decreto Legislativo para elaborar un Texto Refundido de la nueva Ley y los preceptos que la misma mantiene vigentes del Texto Refundido de 1992.
B) Los Ayuntamientos deberán publicar en Internet los planes vigentes, así como tener copias impresas a disposición de la ciudadanía.
C) Los Planes de Ordenación Urbanística se aprobarán por silencio administrativo de la Administración Autonómica si en el plazo de 6 meses no se ha pronunciado definitivamente al respecto.
4. Tutela mediambiental.
A) Sólo podrán descatalogarse terrenos de los espacios naturales protegidos o de la Red Natura 2000 por razones intrínsecas a sus valores naturales científicamente demostradas.
B) Los desarrollos urbanísticos se someterán, por un lado, a una evaluación ambiental previa y, por otro, a un informe de sostenibilidad económica acerca del impacto que en las administraciones públicas tendrán la construcción y el mantenimiento de las infraestructuras. Además, deberán incorporar o remitirse a los mapas de riesgos naturales.
5. Promoción de vivienda asequible.
A) Se reserva el 30% del suelo residencial para la vivienda sujeta a un régimen de protección pública. Eso sí, vía excepción pueden estar exentos de esta obligación los municipios de menos de 10.000 habitantes con escaso crecimiento residencial y a promociones de urbanizaciones de segunda residencia.
B) Se limita la finalidad de los patrimonios Públicos de suelo a la vivienda protegida casi exclusivamente, dejando a las Comunidades Autónomas la facultad de prever en su legislación urbanística la posibilidad de destinarlo a «otros usos de interés social» que deberán especificar.
6. Plusvalías para la comunidad.
Además del deber legal de entregar el suelo reservado a viales, espacios libres, zonas verdes y demás dotaciones, se deberá entregar suelo libre de cargas en un porcentaje de edificabilidad media ponderada no inferior al 5% ni superior al 15% pudiéndose excepcionalmente reducir o incrementar este porcentaje de forma proporcional y motivada hasta el máximo del 20%..
7. Clasificación dual del Suelo.
Se reducen las tres tradicionales categorías de suelo (urbano, urbanizable y no urbanizable). Ahora solo habrá Suelo Rural y Suelo Urbanizado.
A) Suelo rural, integado por:
a) Suelo preservado;
b) Suelo para los que el planeamiento contemple su paso a suelo urbanizado;
c) Suelo que no tenga la condición de suelo urbanizado. Se rompe con el modelo de la Ley del 98 que fijaba el carácter residual del suelo urbanizable y limitaba al planificador urbanístico su capacidad para excluir suelos del proceso urbanizador al exigirle que justificara su valor natural. Ahora, se facilita que la legislación urbanística autonómica pueda considerar suelo rural aquel que se considere que no debe ser transformado.
B) Suelo urbanizado es el integrado de forma «legal y efectiva» en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. Con ello el llamado suelo urbanizable ya no es la categoría residual sino que se opta por la calificación de la «tierra de nadie» ( en términos calificatorios) como suelo rural.
8. Redefinición de las expropiaciones urbanísticas.
A) Valoraciones ajustadas. Las valoraciones del suelo serán según su situación y con independencia de la causa de valoraciones e instrumento legal que lo motive. Los terrenos se valorarán mediante la capitalización de la renta anula real o potencial y las edificaciones mediante el método del coste de reposición según el estado en el momento de la valoración. El suelo urbanizado según el valor de repercusión si no está edificado, y el de tasación conjunta si es suelo edificado.
B) Regulación de la reversión. No procederá si a pesar de cambiar la finalidad expropiatoria inicial por modificación de planeamiento, el suelo se ha destinado ocho años a la finalidad original o si ahora se adscribe a suelo dotacional público.
C) Se incluye un derecho a la retasación de expropiación cuando el suelo sea para la ejecución de una actuación urbanizadora y se alteren los usos o edificabilidad del suelo como consecuencia de una modificación de los instrumentos de planeamiento.
9. Control de la especulación.
A) Los convenios de planeamiento y las permutas de terrenos se tendrán que aprobar en Pleno municipal.
B) Los Concejales y los directivos municipales tendrán que hacer declaraciones públicas de sus bienes y actividades privadas.
c) Las recalificaciones que conlleven plusvalías tendrán que identificar quiénes han sido los propietarios de las fincas beneficiadas durante los últimos 5 años.
D) Se obliga a someter al trámite de información pública todos los instrumentos de ordenación y gestión urbanística, los de distribución de beneficios y cargas y los convenios que, además, tendrán que ser publicados y que no surtirán efectos en tanto esto no se produzca, siendo nulos si en el procedimiento se incumpliera el trámite de información pública.
E) . Aprobación en el Pleno Municipal de los convenios urbanísticos y enajenaciones patrimoniales que superen el 10% de los recursos ordinarios del Presupuesto y, en todo caso, de las permutas de bienes inmubles.
10. Control ordenado del crecimiento.
A) Se contempla la revisión del planeamiento cuando las actuaciones urbanizadoras cuando conlleven, por sí mismas o en unión a las aprobadas en los dos últimos años, un incremento superior al 20% de la población o de la superficie de suelo urbanizado del municipio o ámbito territorial.
B) Suelos forestales. Los suelos forestales incendiados se mantendrán como suelo rural por espacio de 30 años, circunstancia que deberá inscribirse en el Registro de Propiedad.
11. Control de legalidad.
Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, por un lado, el acto de conformidad, aprobación o licencia, y por otro, la aportación de certificación expedida por técnico competente que acredite el ajuste de la descripción con el proyecto aprobado.
Nada tan difícil como sintetizar materias complejas. La capacidad de hacerlo es tan inusual como apreciada entre los juristas, que por lo común carecen de ella. Abundan, por el contrario, los pelmazos grafómanos que podrían (y Dios sabe que lo están haciendo) escribir 1.756 páginas sobre la ley del suelo, pero cualquiera de ellos sufriría un fulminante ataque de ansiedad si se le conminara a resumir en unas líneas lo más relevante de la ley, como ha hecho Sevach con acierto. Afortunada excepción, pues, la de este eximio jurista checo.
Consumado y justificado el elogio, tengo que decir que aliquando dormitat bonus Sevach, y añadiré que amicus Sevach, sed magis veritas. Por eso, me permito apuntar, con mi habitual ánimo constructivo, que la ley 8/2007 no efectúa ninguna clasificación del suelo ni sustituye a la tradicional de suelo urbano, urbanizable y no urbanizable (más los núcleos rurales y otras cosillas), subsistente en la legislación autonómica, ya que la clasificación del suelo es una técnica propiamente urbanística, de competencia de las Comunidades Autónomas, y así lo estableció la STC 164/2001, aunque el Tribunal acabó considerando que no era inconstitucional la ley 6/1998 en ese punto, porque las categorías que enumeraba no prejuzgan el modelo urbasnitico autonómico.
La novedosa distinción entre suelo rural y suelo urbanizado no es una clasificación (de manera algo torpe lo intenta explicar la exposición de motivos) sino una previsión de «situaciones» en las que puede encontrarse el suelo (con independencia de su clasificación) respecto del proceso de urbanización y edificación. Todo ello, a los exclusivos efectos de la ley 8/2007, esencialmente valorativos, de manera, v. gr., que un suelo clasificado en el planeamiento como urbanizable podrá encontrarse en situación «rural» a efectos de valoración, en función de su integración legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población (art. 12 LS).
Esa «integración» ha de ser legal y total, porque, como dice el art. 7.2: «La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo», terminante precepto que produce una inevitable risa floja cuando se confronta con el art. 24, que contrariando a aquel- permite indemnizar «la privación total o parcial de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización». ¿Pero en qué quedamos, incongruente y ágrafo legislador? Espero que Sevach siga ocupándose del asunto.
QUISIERA HACER UNA CONSULTA: ¿CUÁL VA A SER LA SITUACIÓN DEL AGENTE URBANIZADOR TRAS LA ENTRADA EN VIGOR DE LA NUEVA LEY DE SUELO? AGRADECERIA ME FACILITARAN INFORMACION AL RESPECTO.
Buenas tardes. Tengo dudas acerca de la aplicación de la figura de la retasación en la nueva ley del suelo 8/2007 respecto a las expropiaciones urbanisticas tramitadas mediante el procedimiento de tasación conjunta contemplado en la LEY DE ORDENACION URBANISTICA DE ANDALUCIA 7/2002. Con anterioridad se ha venido entendiendo que a estos procedimientos no resultaba de aplicación el art 58 de la LEF que contempla la figura de la retasación sino el art 112 del TRLS de 1976. que establece una revisión de valor conforme IPC. El art 29 de la nueva ley del suelo es de aplicacióna todas las CCAAS? Es de aplicación a todas las expropiaciones urbanisticas mediante el procedimiento de tasación conjunta el art 29 LS 8/2007 siendo de aplicación el art 58 de la LEF de 1954 a las expropiaciones tramitadas por el procedimiento de tasación individual?
TENGO UN ALMACEN EN SUELO NO URBANIZABLE JUSTO EN EL LIMITE ENTRE SUELO URBANO Y SUELO RUSTICO Y EL AYUNTAMIENTO ESTA AHORA MODIFICANDO EL PLANEAMIENTO Y NO HA INCLUIDO EL ALMACEN COMO SUELO URBANO YO HE RECLAMADAO ALEGANDO EL ARTICULO 12.3 DE LA NUEVA LEY DEL SUELO YA QUE ESTA INTEGRADA DE FORMA LEGAL Y EFECTIVA EN LA RED DE DOTACIONES Y SERVICIOS PROPIOS DE LOS NUCLEOS DE POBLACION. ¿TENGO RAZON? GRACIAS ES IMPORTANTE
Necesito orientacion, pues tengo una vivienda nueva de autopromocion de la cual ya tengo cedula de habitabilidad. mi problema es que la suministradora electrica se niega a darme suministro. Estoy desesperado pues pese a haber recurrido a industria nadie me aporta solucion.Tengo la casa acabada desde verano y no puedo mudarme por ello. SALUDOS
– En 2003, por expropiación forzosa me expropiaron una franja de finca en Tenerife por «Proyecto del Tercer carril de la TF-1». En 2004 me propusieron un precio amistoso que rechacé, y todavía en 2009 no he recibido escrito para hoja de aprecio. Dispongo de valoración Ing. agrónomo por ley 6/1998. Las obras se acabarán en 2010.
– En 2007, a mitad de las obras de ese Tercer carril, me vuelven a expropiar para un trasvase de aguas de lluvias de un barranco a otro, porque han dejado uno de los túneles de aliviadero de la TF-1 muy pequeño para el paso de esas aguas, con un Proyecto de expropiación denominado «Proyecto Modificado 2 del Proyecto del Tercer carril de la TF-1», con su procedimiento expropiatorio. La valoración de esta nueva expropiación debería corresponder a Ley 8/2007. Todavía no hay justiprecio para esta segunda expropiación.
Pregunto: Tratándose del mismo «Proyecto del Tercer carril de la TF-1», misma finca, mismo terreno… ¿Se podría valorar esta última expropiación por la ley 6/1998?, porque por Ley del 98 la expropiación sale a 16€/m2 y por la Ley de 2007 a 4€/m2. ¿Existe jurisprudencia al respecto?. Gracias.
– En 2003, por expropiación forzosa me expropiaron una franja de finca en Tenerife por “Proyecto del Tercer carril de la TF-1″. En 2004 me propusieron un precio amistoso que rechacé, y todavía en 2009 no he recibido escrito para hoja de aprecio. Dispongo de valoración Ing. agrónomo por ley 6/1998. Las obras se acabarán en 2010.
– En 2007, a mitad de las obras de ese Tercer carril, me vuelven a expropiar para un trasvase de aguas de lluvias de un barranco a otro, porque han dejado uno de los túneles de aliviadero de la TF-1 muy pequeño para el paso de esas aguas, con un Proyecto de expropiación denominado “Proyecto Modificado 2 del Proyecto del Tercer carril de la TF-1″, con su procedimiento expropiatorio. La valoración de esta nueva expropiación debería corresponder a Ley 8/2007. Todavía no hay justiprecio para esta segunda expropiación.
Pregunto: Tratándose del mismo “Proyecto del Tercer carril de la TF-1″, misma finca, mismo terreno… ¿Se podría valorar esta última expropiación por la ley 6/1998?, porque por Ley del 98 la expropiación sale a 16€/m2 y por la Ley de 2007 a 4€/m2. ¿Existe jurisprudencia al respecto?. Gracias.
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