Hay impuestos malditos y el Impuesto de transmisiones patrimoniales es uno de ellos. Todos en la vida alguna vez somos sujetos pasivos de ese impuesto (o del impuesto de sucesiones), e incluso si nos movemos en ciertos ámbitos de opulencia, posiblemente en varias ocasiones.
Decía Machado que «solo el necio confunde valor y precio», lo que tiene su proyección en el ámbito del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en los que a la hora de pagar impuestos por la adquisición de inmuebles a todos nos parece que la “necia administración” lo sobrevalora. En búsqueda de la cuadratura del círculo tributario, o sea, fijar un valor del inmueble que armonice eficacia recaudatoria con no atropellar la capacidad económica, la última ocurrencia legislativa lo focalizaba en el denominado valor de referencia de Catastro, usándolo como base imponible de tributos tan importantes como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre Sucesiones y Donación.
En efecto, ya el Tribunal Constitucional censuró el cómodo proceder automático de la administración en la determinación del valor catastral sin tomar en cuenta las singularidades del inmueble (STC 59/2017, con interminables coletazos de ejecución), lo que llevó a la artesanal fórmula debida a los fogoneros de hacienda y de la abogacía del Estado, que sería acogida por l artículo 10 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la redacción dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, que establece:
«1. La base imponible está constituida por el valor del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda… A efectos de este impuesto, salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los apartados siguientes de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible. Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas».
A renglón seguido precisaba la norma: «2. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado».
Así pues, chico nuevo en la oficina tributaria, se llama «valor de referencia» y marca la diferencia, pues hacienda siempre gana, ya que se tributará por el mayor de los dos valores: el escriturado o el de referencia. Y así al cumplir los cuatro añitos de edad, el Tribunal Constitucional ha desestimado por unanimidad el recurso de inconstitucionalidad según la sentencia recaída ayer, 11 de febrero de 2026, ante la cuestión de inconstitucionalidad planteada por la sala contencioso-administrativa del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía. Según fuentes del propio Tribunal Constitucional, el pleno considera que la estimación del valor de los bienes inmuebles a través de su «valor de referencia», fijado por la Dirección General del Catastro, como método indiciario de valoración, «no solo somete a tributación una fuente de capacidad económica, sino que lo hace mediante una adecuada medición de la riqueza gravada».
Existe de este modo una «razonable conexión entre el hecho y la base imponible del impuesto»; por eso, su adopción como método estimativo de valoración «no puede considerarse arbitraria», al responder a una justificación objetiva y razonable.
Lo cierto es que el nuevo modelo es muy técnico y la administración “hizo los deberes”. No quiero imaginar que hubiera pasado si el Tribunal Constitucional lo declara inconstitucional con el consiguiente aluvión de devoluciones y cabreo de la administración tributaria (en ese hipotético caso ya descartado, sería mejor dejarnos de tecnicismos y que cada uno fije el valor que le plazca, y así no se discute). Tras esta sentencia del Constitucional se producirá el levantamiento de suspensiones dispuestas por algunas Salas de Justicia en espera del criterio constitucional.
Estaremos a la espera de que se haga pública la sentencia para verificar fundamentos y alcance. De entrada. Hacienda, 1, Contribuyente 0.
NOTA.- Y si hay que «tragar» con el valor de referencia, bien está saber cual es la perspectiva impugnatoria que puede acometer el contribuyente, como refleja esta sentencia de Tribunal Superior de Justicia de 18 de septiembre de 2025 (rec. 767-2024) con ponente de provincias, cuyo fundamento de derecho quinto, por cierto, rechazaba plantear la cuestión de inconstitucionalidad. Una sentencia extensa y densa, pero útil, pues se mueve en ese territorio inestable entre la dura letra de la Ley, y la voluntad constitucional de justicia tributaria.
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No podía ser de otra manea.
el valor de referencia, es un evento, muy franquista, que ha sido recuperado por el Psoe.
son los antiguas valores a los que -en teoría- se les aplicaban unos índices correctos.
el mismo perro -agravado- con distinto collar,
Es curioso que la administración del Estado en todas sus vertientes (Tribunal Constitucional, AEAT, administración autonómica y administración local) pongan tanto celo en buscar el valor de mercado cuando se produce la transmisión de un inmueble, pero no persigan ese loable objetivo en conocer el valor de adquisición actualizado (pensando en adquisiciones del pasado siglo) de ese mismo inmueble. Deben haber olvidado lo que daban de sí 1.000 pesetas en aquella época.
Es que la inflaccion desapareció. 🙂 Por eso quitaron los coeficientes cotnra la inflacción y los viejos coeficientes de abatimiento para reducir o dejar libres las ganancias patrimoniales tras el paso de cierto número de años.
Fue en la época en la que el BCE creó Euros de la nada y en cantidades industriales para adquirir la deuda pública de paises perífericos como España a los que los mercados le exigían tipos del 5-6% para absorver su deuda. Además la compraban a precios estratósfericos llevando los tipos de rendimiento al 0% o negativo… que los Estados deudores podrían aprovechar para reducir su gasto público y apretarse el cinturos. Hicieron lo contrario, claro.
La inflaccion también estuvo baja, algún tiempo.
Volvemos a estar por encima del 2%.
Necesitamos un partido poítico, solo uno, que prometa introducir medidas lógicas y justas en el Derecho Tributario Aunque sean amigos de Milei no creo que VOX tenga las ideas libetarias y anti-estatistas tan claras de los libertarios (liberales clásicos). «Menos es más». Menos tributación, más actividad económica y libertad del paganini.
Si pueden reducir los impuestos o eliminar algun impuesto desconocido en la EU, mejor. Como el IEDMT (antiguo impuesto sobre el lujo) o el Impuesto extraordinario sobre el Patrimonio, o el de Sucesiones y Donaciones (Baleares y Madrid, van abriendo el camino, y aunque sea contra-intuitivo para muchos, su recaudación total no parará de aumentar. ¿Que C.A. recaudó más en Euros absolutos por I. Sucesiones?)).
Pero para eso hay que reducir el mastodóntico y siempre creciente gasto público. La «redistribución» es inmensa. Mientras tanto no se invierte y gasta dodne sí se tiene que gastar, como en un poder judicial independiente y bien dotado, presas, vias, infraestrcuturas, educación no adoctrinadora con exigencia e investigación.
El valor de referencia no es más que el valor catastral cocinado para que aparente ser otra cosa, pero no deja de ser otro valor calculado de modo automatizado con técnicas parecidas, con carácter masivo, a partir de normas con un margen de error muy alto, por eso el valor catastral tiene un coeficiente corrector del valor a mercado altísimo. Es un valor adecuado para servir de base imponible a impuestos también masivos y de importe bajo. Para lo que no sirve es para discutir el precio que se ha hecho constar en escritura ni mucho menos para servir de base imponible al ITPAJD. Ya chirriaba el uso del valor catastral para la plusvalía municipal, principalmente porque es un impuesto que se ha vuelto alto; pues esto es peor: el principal problema que tiene el valor de referencia es que resultan sobrevalorados los pisos en mal estado, los pisos cuartos sin ascensor, los que no puedes arreglar tocando el precio del garaje que carece de valor de referencia porque no tienen garaje … los que no compran los que hacen las normas, … es bastante impresentable que el Tribunal constitucional bendiga una estimación objetiva generalizada en las compras de un bien de primera necesidad como es la vivienda, otro clavo en el ataúd del estado de derecho
Pudiera parecer que las grandes contribuciones al pensamiento económico realizadas por españoles son muy recientes (v.gr. “El dinero público no es de nadie”, cita que vamos a tildar de anónima, aunque en realidad pertenece a una ex vicepresidente del Gobierno de España, que por su proverbial humildad natural no queremos mencionar).
Sin embargo, algunos (demasiado pocos todavía, la verdad siempre tiene que recorrer caminos angostos), creemos que permanece en un injusto olvido un grupo de pensadores que marcaron el inicio del pensamiento de la economía (entre otras cosas) en libertad. Es cierto que no eran muy dados a las redes sociales, pero los miembros de la llamada “Escuela de Salamanca” llaman a la puerta del reconocimiento mundial una y otra vez.
Anticipo lo anterior porque pretendía realizar alguna puntualización a la sentencia de un Magistrado de provincias que se menciona en su publicación. Pero no lo haré, no puedo hacerlo, porque todo lo que creo saber deriva de las sabias palabras de aquellas gentes semi-olvidadas. Unas gentes preocupadas por la libertad -tanto lo estaban, que incluso llegaron a justificar el regicidio en determinadas condiciones de abuso de poder-.
Así que me serviré de sus palabras, resumidas por la IA, para oponerlas al fondo del argumentario expuesto:
“La idea de que «el precio justo de una cosa… sólo lo sabe Dios» es una máxima clásica de la Escuela de Salamanca, frecuentemente asociada al pensamiento de escolásticos como Juan de Lugo y respaldada por autores como Juan de Mariana, quienes argumentaban que el verdadero valor es tan complejo y cambiante que escapa al conocimiento humano, delegándose al mercado.
Aquí los puntos clave sobre este concepto en el contexto de Juan de Mariana y los escolásticos:
• Subjetividad del valor: Sostenían que el valor no es intrínseco a los objetos, sino que depende de la valoración humana, la escasez y la utilidad, ideas precursoras de la teoría del valor subjetivo.
• Imposibilidad del cálculo centralizado: Al depender de «tantísimas decisiones», los humanos no pueden determinar matemáticamente el precio «justo» perfecto; por tanto, el precio de mercado es la mejor aproximación posible.
En resumen, la frase subraya que intentar fijar precios por decreto (intervencionismo) es inútil y perjudicial, ya que solo el libre mercado refleja la compleja realidad de las valoraciones.”
Es un hecho: incluso entre las buenas gentes, aún tiene predicamento el pensamiento del “precio justo” o “valor razonable” o, con una nueva acepción que oculta el mismo concepto, “valor de referencia”. Un valor justo que, resulta ocioso decirlo, siempre marcan unos, “otros” no implicados en la transacción, que son.¡por supuesto!, mucho más listos que los partícipes, y que saben lo que cada bien o servicio debería costar.
Véase, como ejemplo, los “libros de precios y contabilidad” de la antigua URSS. Miles y miles de páginas con los, al cambio, “valores de referencia”. Y sirva también como ejemplo la evolución de su economía, gracias al manejo de esos listos que saben, si no más, al menos tanto como Dios.
En resumen, para no liarlo más: el precio de mercado es el precio que se ha pagado en el mercado; cualquier otro precio, no es de mercado, por mucho que sea una referencia.
Lo intentaré en Neolengua orwelliana: el valor de mercado de un bien es aquél que deciden los que no van al mercado, ni les interesa el valor pagado en el mercado, pero que ganan más cuanto más alto sea el llamado valor de mercado, que se llamará también valor de referencia, y que será calculado fuera del mercado por quienes tienen la certeza de que el valor de mercado no es el valor de mercado en realidad, sino lo que ellos deciden que sea ese valor de mercado.
P.D.: Resulta muy de agradecer la claridad expositiva, tanto de hechos, como argumental y legal de la sentencia. Es la única manera de poder entenderlas y, cuando es necesario, combatirlas, evitándose así los tan frecuentes en este ámbito “diálogos de besugos”. Nuestra efusiva felicitación al ponente por ello.
A lo mejor, si cuando el valor que la Administración asigna a un inmueble resultara sensiblemente superior al de mercado —como viene ocurriendo en bastantes ocasiones con el llamado valor de referencia—, la propia ley tuviera previsto un mecanismo que obligara a la Administración a asumir las consecuencias de su propia valoración. Por ejemplo, que el contribuyente pudiera exigirle la compra del inmueble por el precio que ella misma afirma que tiene, a cambio de su transmisión, se afinarían más las valoraciones y se evitaría recurrir a este tipo de técnicas que, en síntesis, terminan sirviendo para recaudar más, al margen de la verdadera capacidad contributiva de los ciudadanos.
A mi juicio, el valor de referencia no es otra cosa que un mecanismo mediante el cual la Administración tributaria, con una simple pulsación en el ordenador, puede incrementar el valor fiscal de los inmuebles con gran facilidad, adaptándolo a su voracidad recaudatoria. Y, para desconsuelo del ciudadano, esta técnica ahora viene avalada por el propio Tribunal Constitucional.
Soy consciente que en un mecanismo así no sería de fácil implementación, por las muchas cuestiones técnicas que conlleva, pero es lo que me pido el cuerpo, cuando conozco situaciones donde un inmueble ruinoso es valorado fiscalmente de manera desproporcionada por la Administración Tributaria, obligando al contribuyente a seguir un calvario, primero administrativo y luego judicial para en su caso lograr una solución justa, que no siempre se logra, pues la Administración juega con las cartas marcadas.
Ya vale de tanto privilegios de la Administración Tributaria, algo se debe regular para evitar la indefensión del ciudadano. Algún mecanismo debe crearse para equilibrar ambas partes y en especial para proteger al ciudadano medio cuya capacidad de discutir con la Administración es limitada.
En materia tributaria vivimos en un Estado de Derecho «muy torcido» para el contribuyente y esto no debería ser así.
Siento disentir de estos COMENTARIOS con «error patente» DESDE EL DESCONOCIMIENTO DE LA LEY.
Si leyesen el BOE, en lugar de comentar desde la interpretación de textos que ni se han leído, sabrían que está legislada una relaciones matemáticas entre todos y cada uno de los valores de los «bienes inmuebles».
Valor catastral = 0,5 * Valor de mercado
Valor de referencia = 0.9 * Valor de mercado
Valor de referencia = 1.8 * Valor catastral
El Valor de referencia = 0.9 * Valor de mercado se atiende y entiende en esta sentencia de Tribunal Superior de Justicia de 18 de septiembre de 2025 (rec. 767-2024) que comenta el Sr. Chaves.
Cuestión diferente es que los señores de la administración catastral, desconozcan las relaciones matemáticas y hagan «cálculos confiscatorios», en el caso de la STC 59/2017, que tampoco se habrán leído y por ello critican al tribunal, la administración catastral local utiliza el «valor incrementado» como base imponible legislada por «incremento de valor». Si no entienden la diferencia no están capacitados para funcionarios de la administración tributaria.
Ahora estamos ante la administración catastral estatal, que certifica «valores de referencia» en claro incumplimiento de las normas legisladas, cuestión esta que es harina de otro costal, que si leyesen al Sr. Chaves, le agradecerían recordar «bien está saber cual es la perspectiva impugnatoria que puede acometer el contribuyente» que no llega al fondo de la cuestión, Un solar (bien inmueble) no es un terreno (inmueble) y confundirlos lleva a errores jurídicos.
La abogacía del estado se opone… «1.4 Por la abogacía del Estado se formuló contestación a la demanda y consideró: A) Que la normativa legal impone que la base imponible se corresponda con el valor de referencia del inmueble.»
Pues tenemos otra cuestión controvertida por «Artículo 54. Base liquidable» que establece literalmente «La base liquidable es la magnitud resultante de practicar, en su caso, en la base imponible las reducciones establecidas en la ley» lo que lleva a cálculo confiscatorio cuando en todo caso (no es en su caso) hacen una analogía prohibida considerando «base imponible» = «base liquidable» en contra del «Artículo 14. Prohibición de la analogía. No se admitirá la analogía para extender más allá de sus términos estrictos el ámbito del hecho imponible». Por otro lado en ley de sucesiones establece el uso del valor de referencia … «si el valor del bien inmueble declarado por los interesados (que no es el contribuyente difunto) es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible» previa deducción de gravámenes (artículo 12 LISD), que se está omitiendo sistemáticamente.
La LGT no permite la analogía entre la «base imponible» y la «base liquidable» que no pueden coincidir en ningún caso en el que exista contraprestación deducible de la base imponible en la adquisición en ITPOAJD. Para que exista base liquidable, el valor declarado ha de ser inferior a la «base liquidable», y será base liquidable el «exceso de adjudicación», omitido en contraprestación (movimiento de capital), en el caso que que el valor de referencia respete las normas de valoración (que por defecto no respeta) del valor catastral y sea superior al valor de compra. Cuando el valor declarado en compra es superior al valor de mercado (superior al valor de referencia) estamos ante una «transmisión lucrativa» por adquisición a pérdidas (pago superior al valor de mercado medio) a la que no aplica el impuesto de transmisiones. Pero claro, esto también es chino para los letrados que suspenden en matemáticas.
La letrada doña Cristina Duart Álvarez de Cienfuegos, argumenta «La liquidación girada sería nula porque no incluye la aplicación de un coeficiente corrector del valor del suelo, ni explica los motivos por los que no habría de ser aplicable al caso estudiado.» pero se lía sin entender que la argumenta RESOL DGC – Valores Referencia – Fecha 10/11/2021 comete un «error patente» por hacer la analogía prohibida «valor de referencia» = «valor de venta» de Norma 16 del RD1020/1993, que resulta contradictorio porque la relación matemática que establece la norma 16 es «valor de mercado» = «valor de mercado» > «valor de referencia» por 0,9 no puede ser igual al «Valor de venta».
Cuestión de otro costal es el valor de suelo por repercusión de edificabilidad, que la sentencia mencionada demuestra mal calculado, en la sentencia mencionada por el Sr.Chaves STSJ AS 2953/2025 – ECLI:ES:TSJAS:2025:2953 – Fecha: 18/09/2025, que no recuerrieron el valor de mercado por edificabilidad, yo hice en su día (entre otras STSJ CAT 7512/2018 – ECLI:ES:TSJCAT:2018:7512 Fecha: 19/07/2018), cuyo fondo de la cuestión se basa en STS 7251/2007 – ECLI:ES:TS:2007:7251 Id Fecha: 10/10/2007 que la administración catastral central sigue omitiendo con cálculos contrarios a normas reglamentarias.
El caso se explica en http://www.catastrofe.eu/info/20260215_ValorCatastral-CatastrofeEnIBI.php