De urbanismo y medio ambiente

Ejecución de sentencias de demolición tras el novedoso 108.3 LJCA

demolicionLa reciente Ley Orgánica 7/2015, de 21 de julio, por la que se modifica la Ley Orgánica del Poder Judicial introduce una sustancial modificación en el régimen de ejecución de sentencias que declaran la ilegalidad de una construcción y ordenan la demolición.

 

Dicho precepto suscita numerosas cuestiones interpretativas y aplicativas de tremendo interés, y dará mucho que hablar en el futuro. Un embrollo colosal. Veamos

 

1. Comencemos por recordar el art.108.3 en su nueva redacción, que dispone:

 

3. El Juez o Tribunal, en los casos en que, además de declarar contraria a la normativa la construcción de un inmueble, ordene motivadamente la demolición del mismo y la reposición a su estado originario de la realidad física alterada, exigirá, como condición previa a la demolición, y salvo que una situación de peligro inminente lo impidiera, la prestación de garantías suficientes para responder del pago de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe.”

 

2. Lo primero que llama la atención es que se refiere a unos supuestos específicos de sentencias. Las que son conocidas como “sentencias urbanísticas” pero no todas, sino las que se adentran a “declarar contraria a la normativa la construcción de un inmueble”, o sea, se excluye de la medida aquellas sentencias urbanísticas que declaran la ilegalidad de otras obras, cerramientos de fincas, o actividades pero no comportan pronunciamientos de demolición (recordemos eso sí, que según el Supremo la “demolición” es un “pronunciamiento implícito” en la declaración de ilegalidad de una obra, STS de 24 de Junio de 2008, rec.4823/2006). O sea, paradójicamente es una solución excepcional para terceros de buena fe sobre obras ilegales pero por ejemplo, no beneficia al tercero de buena fe que adquiere un establecimiento clandestino (sin licencia de apertura o con deficiencias).

 

jueces3. Lo segundo que resulta llamativo es que encierra un mandato al juez (“exigirá, como condición previa a la demolición”), y no meramente facultativo para el juez. Esta circunstancia en que no deja margen al juez para “juzgar y hacer ejecutar lo juzgado” sino que fija imperativamente y para todos los casos, una condición de su labor ejecutoria pudiera ser inconstitucional ya que recordemos que la STC de 22 de Abril de 2013 se pronunció sobre la inconstitucionalidad del antecesor de este precepto estatal (distinto en la forma pero idéntico en la finalidad), que figuraba en una ley autonómica cántabra ya comentada en un post anterior, y declarándose inconstitucional el precepto que disponía: “Solo se podrá proceder a la demolición cuando haya finalizado el procedimiento de determinación de la responsabilidad patrimonial, se haya establecido en su caso el importe de indemnización y se haya puesto éste a disposición del perjudicado”.

 

La sentencia constitucional precisaba que la ley cántabra conculcaba competencias estatales en los siguientes términos:

 

La conclusión de lo anteriormente expuesto es que la norma cuestionada incide en la regulación de la ejecución de sentencias mediante la introducción de un trámite (el de determinación de la eventual responsabilidad patrimonial en que pudiera haber incurrido la Administración urbanística) ajeno a la propia ejecución de la Sentencia y que tiene el efecto de paralizar la misma mientras sustancia, decide y, en su caso, ejecuta mediante el pago. Tal regulación, como acabamos de ver, no tiene cobertura competencial en los títulos aducidos por los órganos de la Comunidad Autónoma, de modo que se invade la competencia exclusiva del Estado en materia de legislación procesal prevista en el art. 149.1 6 CE, sin que, tal como admiten todos los que han intervenido en este proceso constitucional, concurra especialidad alguna en el derecho sustantivo autonómico que lo justifique en términos constitucionalmente admisibles conforme al indicado precepto constitucional. Qué duda cabe de que los órganos judiciales deberán ponderar la totalidad de los intereses en conflicto a la hora de hacer ejecutar sus resoluciones y que no cabe descartar que tal ponderación pudiera llevar al órgano judicial a acomodar el ritmo de la ejecución material de las demoliciones que hayan de tener lugar a las circunstancias concretas de cada caso. Pero lo que resulta incompatible con la reserva estatal en materia de legislación procesal –art. 149.1.6 CE-es que el legislador autonómico establezca una causa de suspensión o aplazamiento de la ejecución de las sentencias que han de ejecutarse mediante el derribo de edificaciones, máxime cuando el precepto legal no condiciona la efectividad de la demolición judicialmente acordada al transcurso de los plazos para resolver el expediente de responsabilidad patrimonial, sino a su efectiva resolución y al pago de la indemnización acordada, de suerte que la ejecución de la sentencia termina por escapar del control judicial, único competente para hacer ejecutar lo juzgado a tenor de lo dispuesto en el art. 117.3 CE que resulta igualmente vulnerado.

 

4. Otra perspectiva de posible inconstitucionalidad asoma ante la gran paradoja que suscita el precepto radica en que se establece la obligación de fianza para salvar un derecho privado de terceros (propiedad de terceros de buena fe), y a cambio se sacrifica el interés y derecho de todos pues el urbanismo es una función pública, donde hay acción pública y donde algo es ilegal porque perjudica al interés de todos. En otras palabras la potestad legislativa sacrifica el interés general por el interés particular.

 

Dicho con un ejemplo ilustrativo: no deja de ser un sarcasmo que si hay que tirar un chalet con piscina por ser terrenos destinados a equipamiento hospitalario o reserva natural, la falta de pago compensatorio al propietario de buena fe del mismo, obligue a dejar sine die consolidada la edificación ilegal.

 

5. Lo cierto es que bajo un ropaje procesal, materialmente se introduce un supuesto de aplazamiento o mas bien de “suspensión” de ejecución de sentencia, ya que supedita la demolición a “la prestación de garantías suficientes para responder del pago de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe”.

 

Es curioso que el Tribunal Constitucional ha declarado constantemente que el derecho a la tutela judicial efectiva alcanza a la ejecución y que ahora se introduce una condición suspensiva de ejecución de sentencias en términos genéricos. Así la STC de 29 de Enero de 2009 afirmaba:

 

En efecto, tomado en consideración que el principio general es la ejecución de las resoluciones judiciales firmes y que sólo, de forma excepcional, cuando, en los términos previstos legalmente, concurran circunstancias de imposibilidad legal o material, debidamente justificadas, cabe inejecutar o suspender su cumplimiento, no puede admitirse que suponga un supuesto de imposibilidad legal o material la mera expectativa de un futuro cambio normativo, toda vez que ello no implica alteración alguna de los términos en los que la disputa procesal fue planteada y resuelta. Del mismo modo, tomando en consideración que había transcurrido un dilatado periodo de tiempo desde que alcanzó firmeza la orden judicial de demolición de la obra, tampoco cabe sostener, como se hace en la resolución impugnada, que frente a la exigencia constitucional de ejecución de las resoluciones judiciales firmes en sus propios términos, cabe ponderar, a los efectos de su inejecución, las consecuencias que para el condenado conllevaría el cumplimiento inmediato de una orden cuyo objeto es la restauración de la legalidad.”

 

6. Pues bien, el novedoso art.108.3 LJCA fija una condición suspensiva de ejecución de la demolición en términos abiertos o ambiguos.a los talones

 

6.1 En primer lugar, porque no dice quien debe prestar esas garantías. Caben dos opciones: o las debe prestar el demandante o quien ostente el derecho a instar la ejecución de la sentencia. O las debe prestar el demandado y/o la Administración demandada. Evidentemente el tercero de buena fe no puede prestar fianza alguna para que se acometa la demolición de su vivienda, porque precisamente es el titular del derecho a la indemnización.

 

6.1.1 La primera opción, de que las debe prestar el demandante, debe ser descartada porque se produciría la paradoja de que el ejercicio de un derecho derivado de sentencia firme se supedita a una condición discriminatoria porque dependería de la capacidad económica y solvencia para obtener fianzas por parte del recurrente. Además, se introduciría un gravamen desproporcionado que haría inviable la ejecución, pues la imposibilitaría o dificultaría de forma exasperante.

 

Ello sin olvidar la iniquidad manifiesta que supondría que un ciudadano, este de buena fe también, que soporta el pago de tasas, abogados, coste de tiempo y dinero, secuelas de apelaciones e incidentes, no por capricho ni beneficio sino para velar por el restablecimiento de la legalidad. En la práctica sería la muerte de la acción pública por asfixia económica de los denunciantes.

 

6.1.2 La segunda opción, que las garantías las preste el demandado y/o la Administración demandada es la mas plausible, porque toda edificación ilegal se debe en última instancia a que la Administración, o bien ha otorgado la licencia inválida o que con su pasividad ha tolerado la construcción clandestina. Además la Administración la que es llamada al proceso como demandada y tiene la obligación de ejecución subsidiaria de la demolición en caso de que el obligado no la efectúe. Además lo normal es que el constructor o promotor actuase a sabiendas de la ilegalidad, e incluso es posible que un adquirente de la vivienda supiese las circunstancias de ilegalidad y la vendiese a “tercero inocente”.

Posiblemente el legislador no ha querido prejuzgar en el precepto qué sujeto sería el responsable y en qué medida, y de ahí su silencio sobre el sujeto pasivo obligado, lo que deja en manos del juez atendiendo a la casuística.

 

Por otra parte, no cabe oponer que se presume la solvencia de la Administración y que por tanto no debe considerársele obligada a fianza alguna. En primer lugar, porque la solvencia de la Administración es una presunción de cuño jurisprudencial en los incidentes cautelares de suspensión. En segundo lugar, porque esa presunción de solvencia ha quebrado desde el momento que el legislador en su día contempló la posibilidad de embargo de bienes y derechos no afectos al servicio público (art.30.3 Ley de Patrimonios Públicos 33/2003). Y en tercer lugar, porque existe la habilitación general para el juez para disponer la modalidad de garantía de ejecución bajo la expresión “garantías suficientes”, lo que admite infinidad de modalidades.

 

6.2. Por último se plantea la cuestión de su entrada en vigor e incidencia en procedimientos de ejecución en curso. La. Disposición final décima de la LOPJ relativa a Entrada en vigor, dispone sobre la vigencia de su Disposición Final Tercera, apartado Cuatro: “La presente Ley entrará en vigor el día 1 de octubre de 2015, excepto los apartados uno, dos y cinco de la disposición final tercera, que lo harán al año de su publicación.”

¿Afecta a las sentencias que se han dictado antes de la vigencia de la modificación legal?, ¿Afecta a los incidentes de ejecución iniciados antes de la vigencia de la modificación legal?. O por el contrario… ¿sólo afectaría a las sentencias o incidentes de ejecución correspondientes a procesos contenciosos iniciados tras su publicación?

 

La cuestión de la retroactividad de las leyes ha sido anallizada por el Tribunal Constitucional en la STC 72/1984 donde se decía que “Baste recordar la doctrina que hablaba de la retroactividad de las Leyes procesales, olvidando que se aplicaban a la actual relación jurídica procesal y no a las anteriores relaciones sustantivas; y la difícil diferenciación entre los grados de retroactividad, y recogida en la doctrina del Tribunal en las Sentencias de 6 de julio de 1982 y 4 de febrero de 1983.”. Sustancialmente las SSTC 42/86, 108/86 y 99/87 entre otras han precisado que “Lo que se prohibe en el artículo 9.3 es la retroactividad, entendida como incidencia de la nueva ley en los efectos jurídicos ya producidos de situaciones anteriores de suerte que la incidencia en los derechos, en cuanto que proyección hacia el futuro, no pertenece al campo estricto de la irretroactividad”.retroactividad

 

Pues bien, recordaremos por su claridad que la STS de 18 de Abril de 1998 (RJA 2984) “plantea el de la irretroactividad de las leyes procesales. Antiguamente se había dicho que eran retroactivas, pero la doctrina y la jurisprudencia modernas aceptan unánimemente que la ley procesal es irretroactiva y se aclara la confusión anterior al comprender que cuando se dicta una ley procesal no se aplica retroactivamente a procesos anteriores, sino a los actos procesales que se producen a partir de su entrada en vigor, aunque los hechos materiales y jurídicos que han dado origen al proceso sean anteriores”.

 

Así pues, estamos ante una norma procesal, incluida en legislación procesal y además sobre incidente procesal, y como toda norma procesal su destinatario es el juez, de manera que será de aplicación a todos los supuestos o incidentes en que se plantee el momento, alcance o modo de demolición de una construcción ilegal, al margen de cuando se haya iniciado el pleito o incidente de ejecución.

 

De hecho la fianza se impone como “condición previa a la demolición”, esto es, como condición para acometer una actuación material, la demolición. O sea, la exigencia de fianza no compromete la validez de la demolición decretada por auto firme, como orden o mandato jurídico, sino que opera en el plano material relativo a la ejecución del auto que disponía la demolición.

 

De ahí que no hay retroactividad en el mandato legal respecto de autos firmes anteriores que decretasen la demolición de la construcción sin exigir fianza alguna. Se trata de una condición objetiva de ejecución material de la demolición. Se mantiene el derecho adquirido a la demolición pero no impide que el legislador establezca la forma con arreglo a la cual se ejercerá en el marco del incidente de ejecución que, por definición, no está ultimado.

 

Y así, se mantiene el principio de irretroactividad puesto que los derechos individuales a la exacta ejecución de sentencia o auto firme, se mantienen intactos. La cuestión se desplaza a si el legislador es arbitrario al fijar la condición o si establece una condición razonable, y en principio, está motivada en la tutela de la buena fe de terceros, lo que desvanece la arbitrariedad, y además establece la condición de prestar garantía, lo que no se revela como una carga desproporcionada, abusiva o imposible sino una medida de equilibrio entre el derecho del ejecutante y el derecho del ejecutado de buena fe.

 

6.3. Así y todo, la dicción del precepto plantea otros problemas interpretativos sin cuento.

 

El primero, en cuanto el nuevo precepto afirma que “para responder del pago de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe”. Y cuando se habla de “indemnizaciones debidas” no alude a “posibles” indemnizaciones sino a “indemnizaciones “debidas”, esto es, líquidas o determinadas. En esta tesitura, o bien se acomete un incidente ante el juez (o consta el reconocimiento de la indemnización por la Administración) para concretar en su defecto, el alcance las indemnizaciones o sencillamente a los efectos de este precepto, ha de entenderse el juez habilitado para exigir una garantía “alzada” o a “ojo de buen cubero”. Este es el “agujero negro” de la novedad legislativa: ¿cómo sabe el juez quién es el responsable de las indemnizaciones y en qué medida – promotor, Administración, tercero revendedor,etc-?; si ha tenido lugar un expediente de responsabilidad patrimonial o el ejercicio de acciones civiles entre los implicados, una vez ultimados, podrá el juez contencioso tener criterio al respecto; pero lo normal será que tenga que tramitarse un mínimo incidente para forjarse al menos una idea orientativa de quién y hasta cuánto es responsable. Sin embargo, con todas las cautelas me inclinaría por exigir una fianza o garantía a la Administración ” a tanto alzado” (previo informe pericial de valoración) porque, ya que se mire como se mire, sea por pasividad, ya sea por connivencia con el constructor o ya sea por “sostenella y no enmedalla”, era quien tenía la obligación de garantizar la legalidad urbanística y quien en la mayoría de los casos sería quien debía indemnizar al tercero de buena fe. Así y todo, no olvidemos que el juez contencioso debe primero dirigir su mirada al titular de la vivienda para confirmar si es “tercero de buena fe”, y una vez convencido, dirigir su mirada para determinar quien le ha engañado o sorprendido en su buena fe, o sea hacia otros particulares (promotor, mediador, etc) y hacia la Administración. Nada fácil.demolicion

 

Ello nos lleva al segundo problema interpretativo porque el precepto se refiere a indemnizaciones debidas “a terceros de buena fe”. En este punto… ¿ha de entenderse por tercero de buena fe, el tercero hipotecario del art.34 de la Ley Hipotecaria o el tercero con buena fe en sentido lato con arreglo al art.3.1 de la Ley 30/1992 de Administraciones Públicas?. La cuestión es crucial porque sobre el sentido estricto o amplio del tercero de buena fe se ha ocupado de explicitarlo la reciente Sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de fecha 19 de mayo de 2015 (sentencia número 144/2015), en los siguientes términos:

 

La eficacia positiva de la publicidad registral o, si se quiere, la plena protección de la fe pública registral que dispensa el artículo 34 LH, comporta la consolidación de la adquisición del tercero que inscribe su derecho con arreglo a los requisitos legales contemplados en dicho artículo, siempre que se trate de un adquirente de buena fe.

Al respecto, en la sentencia de esta Sala, de pleno, de 12 de enero de 2015 (núm. 465/2014), entre otros extremos, en el fundamento de derecho, apartado cuarto, declaramos: «En este sentido, debe partirse de que la buena fe constituye uno de los presupuestos de la protección registral, pues justifica que el tercero adquirente resulte protegido en la medida en que ha contratado confiando en la información ofrecida por el Registro. Si esta razón quiebra, y el tercero es conocedor de la inexactitud del Registro respecto a la realidad jurídica, la especial protección registral carece de justificación.

 

En el plano de la configuración de la buena fe en el proceso adquisitivo debe señalarse que se han desarrollado dos líneas o perspectivas de razonamiento en liza. Conforme a la primera, la idea o noción de buena fe responde a un puro estado psicológico o psíquico del tercero adquirente en orden a la creencia de que el titular registral es el verdadero dueño de la cosa y ostenta un poder de disposición sobre la misma. De forma que la ignorancia o el equivocado conocimiento de la realidad jurídica no desvirtúa la protección registral otorgada con base en esta creencia acerca de la legitimidad de transmisión realizada. Por contra, para la segunda línea de configuración, que requiere la convicción de no lesionar legítimos derechos o intereses ajenos, la noción de buena fe responde a una actuación diligente conforme a unos criterios o pautas de comportamiento que resulten socialmente aceptados; de ahí que, a diferencia de la anterior concepción, no sea suficiente padecer cualquier tipo error, sino sólo el error que, según las circunstancias, sea excusable, esto es, que no se hubiera vencido actuando diligentemente. Paralelamente, y con independencia de la concepción escogida, la buena fe también puede ser determinada, directamente, con referencia al conocimiento mismo (scientia) por el tercer adquirente de la razón o causa que obsta la legitimidad de la transmisión en el momento de perfección del negocio adquisitivo, de forma que pierde la protección otorgada.”

 

Si el concepto de buena fe se equipara al tercero hipotecario o basta con tratarse del tercero diligente y bienintencionado, es algo que tendrá que determinarlo la jurisprudencia contencioso-administrativa. A favor de la tesis rígida se situaría la consideración de que estamos ante un supuesto excepcional y de interpretación restrictiva pues está en juego el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva sin dilaciones en la vertiente de ejecución de sentencia; a favor de la tesis flexible y amplia se situaría la simple interpretación literal del precepto legal, pues el legislador podía distinguir o precisar y no lo ha hecho.

 

6.4 Finalmente se sienta una excepción que lleva a disponer la perentoria demolición, en caso de concurrir “una situación de peligro inminente lo impidiera”. Es un supuesto lógico, en que se acredite técnicamente un estado ruinoso o de peligro inminente para ocupantes o terceros que aconseje la urgente demolición.

 

7. Curiosamente en todas partes cuecen habas porque la reciente modificación del Código Penal por la L.O 1/2015 de 30 de marzo, le añade un tercer párrafo al artículo 319 en el que faculta a los jueces a paralizar temporalmente la ejecución de la demolición, previa constitución de las garantías que aseguren el pago de las indemnizaciones debidas a los terceros de buena fe, respecto de delitos urbanísticos frente a promotores, constructores o técnicos respecto de obras ilegales.

 

Este precepto es muy interesante porque ofrece pautas analógicas muy útiles para captar el sentido y alcance de su homólogo contencioso-administrativo. De hecho, el art.108.3 LJCA es obra de una enmienda propuesta por el Grupo Parlamentario Socialista en el Senado y donde se motivaba para “fomentar la seguridad jurídica y el tráfico jurídico, para proteger el derecho de propiedad, y de forma análoga al cambio introducido en el Código Penal para proteger a terceros adquirentes de buena fe”.

 

Dispone el citado art.319 del Código Penal: “3. En cualquier caso, los jueces o tribunales, motivadamente, podrán ordenar, a cargo del autor del hecho, la demolición de la obra y la reposición a su estado originario de la realidad física alterada, sin perjuicio de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe, y valorando las circunstancias, y oída la Administración competente, condicionarán temporalmente la demolición a la constitución de garantías que aseguren el pago de aquéllas. En todo caso se dispondrá el decomiso de las ganancias provenientes del delito cualesquiera que sean las transformaciones que hubieren podido experimentar.” Nótese la sutil diferencia de que para el juez penal es una previsión “facultativa” y que para el juez contencioso es “imperativa”. Además el juez penal debe valorar no solo la situación de “terceros de buena fe” sino “valorando las circunstancias y oída la Administración competente”.

 

problemas8. Permítaseme ahora un paréntesis para subrayar bajo la licencia expresiva de la ironía, lo curioso que resulta que el legislador no extienda esa protección a terceros de buena fe, en el caso de los expropiados donde bien podría decir que no podrán verse privado de la propiedad hasta que previamente cobren de forma equitativa, ya que una cosa es la letra de la ley y otra la abusiva situación de expropiaciones de urgencia con depósito de cantidades ridículas. Y no tengo nada contra los terceros adquirentes de buena fe de casas viciadas de ilegalidad por constructores sin escrúpulos (aunque ciertamente no faltan algunos avispados que compraron a sabiendas con un jugoso descuento) pero no deja de ser curioso que las dificultades para que esos terceros sean resarcidos por la Administración o el contructor se conviertan en la práctica en un crédito privilegiado en el marco del incidente de ejecución de una sentencia por parte de quien es un auténtico tercero de buena fe “cualificado”.

 

9. En suma, si ya los incidentes de ejecución de sentencias de demolición estaban erizados de obstáculos, con esta reforma posiblemente buena parte de ellas quedarán en un callejón sin salida, pues los incidentes de ejecución se eternizarán o encadenarán cuando empiece la discusión ante el juez sobre cuestiones tales como quien debe prestar la fianza, si se ostentaba o no la condición de tercero de buena fe, si la cuantía de la fianza es o no suficiente, etc. Mas los recursos contra los autos. Mas la incidencia del novedoso recurso de casación cuando entre en vigor la reciente reforma ya comentada. Y no digamos si se plantea la cuestión de inconstitucionalidad con la consiguiente suspensión del proceso… Y mientras la casa sin barrer, perdón, la casa sin demoler.

 

En fin, otra prueba de como el Derecho Procesal a veces le tuerce el brazo al Derecho material y como tendrá la jurisprudencia que hacer los deberes allí donde el legislador se quedó corto o ambiguo. En todo caso, materia para nuestro Diccionario Jurisprudencial del Proceso Contencioso-Administrativo (La Ley Wolters-Kluger, 2015), de cuya presentación el pasado viernes se efectuaron generosas crónicas.

 

32 comments on “Ejecución de sentencias de demolición tras el novedoso 108.3 LJCA

  1. No se porque esa nueva redacción del artículo 108.3 , me suena que tiene algo que ver con el Hotel del Algarrobico, construido dentro de los límites del parque natural del Cabo de Gata, y flagrante muestra de la barbarie de promotores y políticos contra el interés general.

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  2. Pues a mi más bien me suena a todos esos casos en los que extranjeros, de otros paises de la OCDE, han sido engañados en la compra de un bien inmueble en la costa. Parece ser que los órganos comunitarios estan pensando en tomar cartas en el asunto contra el Reino de España. No quiero pensar que lo que se pretenda, por contra, sea evitar las demoliciones de inmuebles evidentemente fuera de ordenación, por estar en la costa o en zona natural protegida aludiendo a la “buena fe” del poseedor, y lo pongo entre paréntesis porque esta buena fe no me la suelo creer.

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  3. El resultado será el mismo: la burla del interés público que, aunque pareciera lo contrario, es siempre el más débil. A nadie le importa que la gente construya ilegalmente y luego se sepulta con dinero público que no es de nadie.

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  4. Este es un caso claro que liga con mi reivindicación de corregir el método de valoración que hace Catastro del suelo edificado.
    Catastro valora el suelo, utilizando la construcción que hay sobre él.
    Prescinde de la edificabilidad, que es el parámetro que define al suelo.
    Según catastro el “valor del suelo” es el mismo si la casa está sobre suelo afectado como si no.
    El comprador, tercero de buena fe (pudiera ser), está siendo engañado por el mercado inmobiliario, que se apoya en una valoración “oficial” que no presenta diferencias de valor entre una finca sobre suelo afectado, respecto a otra finca con idénticos metros construidos, sobre suelo legal.
    ¿Es adecuado encubrir un defecto de suelo con valoraciones que no muestran la diferencia entre suelos muy diferentes?

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  5. ¿Qué sucede si no se presta la garantía exigida por el Juez al promotor responsable? ¿Y si ese promotor ha desaparecido (que será lo habitual)? ¿No podrá demolerse nunca y quedará consolidada la edificación, incluso en supuestos de invasión del dominio público? ¿El “inofensivo” articulo 108.3 puede derogar de facto, él solito, la regulación material de la disciplina urbanística contenida en las legislaciones autonómicas? Mediante el sencillo mecanismo de transmitir el inmueble a un tercero y desaparecer, ¿podría eludirse la aplicación de la Ley de Costas, la Ley de Carreteras, etc.?

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  6. Estimado J.R., menudo análisis, no has dejado títere con cabeza. Estarás agotado.

    Como siempre una gran lección. gracias.

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  7. Ese nuevo y desafortunado precepto condiciona la ejecución judicial, pero no la ejecución administrativa. Resulta muy chocante que esas garantías sean exigibles en caso de que la orden de demolición provenga de un Juez y no cuando la orden de demolición sea adoptada por la propia Administración, que puede (y debe) ejecutar sus propios actos sin prestar ningún tipo de garantía previa. Los terceros de buena fe estarán protegidos cuando alguien inste la demolición en vía judicial, pero no lo estarán cuando sea la Administración competente en materia de disciplina urbanística la que cumpla con su deber legal y ejecute la restitución de la legalidad urbanística. Así pues, la exigencia de garantías sólo entra en juego cuando la Administración no hace los deberes y hay que acudir a un Juzgado para obligarla a hacerlos. ¿Será que el legislador es perfectamente consciente de que ese es, precisamente, el supuesto más habitual en la práctica? ¿Será que todos sabemos que ningún Ayuntamiento demuele de oficio?

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  8. Y si la obra es simplemente contraria a la licencia?. La ley dice “contraria a la normativa”. Entiendo por normativa el plan o la ley.

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  9. Si hasta ahora eran “pocas” las cautelas legales para poder derribar las construcciones declaradas ilegales, con el apoyo implícito de la falta de voluntad administrativa, a partir de la modificación legal comentada las demoliciones pasarán a ser actuaciones dignas de estudio.
    Muchas gracias por el interesante, lúcido y extenso comentario.

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  10. Magnífico artículo.

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  11. Para mi poca inteligencia lo que saco de conclusión de su sessudo artículo es que el autor quiere que se derribe sin mirar las causas y motivos que han dado lugar a que se ha llegado a esas sentencias, igual que el planteamiento de los ecologistas.
    Como victima la modificación de dicha ley solo contempla que me puedan pagar antes de derribar, no como antes, que me derriben y que tengan que pasar 10 o 20 años de pleitos, jueces y abogados para que me restituyan lo que antes las administraciones me robaron, bien por omisión, por corruptelas o por no hacer su trabajo, porque todavia no entiendo como habiendo un PGOU en un pueblo se pueden dar licencias, construir unas viviendas, venderlas y que luego el comprador sea el pagano de dicho desaguisado.
    En cuanto al comprador de buena fé le voy a explicar quién es, sr. Chaves. El comprador de buena fé es el que compró su casa con todos los permisos en regla por parte del ayuntamiento correspondiente y en última instancia por el gobierno regional, aquel que escrituró su vivienda antes de que las sentencias condenasen a su vivienda a la piqueta, ése es el comprador de buena fé, ese comprador que ha tenido que pagar la injusticia de las administraciones, de la justicia que no ha perseguido y condenado a los responsables de dichas construcciones y que solo se ha preocupado de perseguir y masacrar a los compradores de buena fé.
    Por eso me alegro de dicha modificación a la ley, la que tanto le molesta al sr. Chaves.

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    • Pues las modificaciones legales ni me molestan ni me deleitan: sencillamente las comento bajo la perspectiva de la racionalidad y el Derecho. Pero ya que me lleva al terreno del caso concreto me limitaré a mosrarle como cambia la perspectiva. Si usted se compra un chalecito con su enorme hipoteca, rodeado de zonas verdes y espacios libres según el planeamiento, y un buen día se inician las obras hasta ultimarse un edificio de cinco plantas casi pegadito y rodeando a su casa y con un bajo destinado a tanatorio. Si usted recurriese la licencia otorgada con amparo en un plan ilegal…¿ le gustaría que al cabo de varios años le digan que como lo ha comprado un empresario irlandés de buena fe, hasta que no se le pague quedará ahí plantado el edificio y usted emparedada?. Claro, es mejor primar al tercero de buena fe que al interés general.Saludos

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  12. Estimado Sr. Chavez:

    Con el debido respeto, no queriendo entrar en ninguna polémica con Ud. ya que reconozco su mayor conocimiento de la materia en cuestión, pero desde la modestia, y la humildad, le comento que no acabo de entender su respuesta pública, para justificar que las Administraciones Públicas no asuma las responsabilidades a las que ha sido condenada por sentencias firmes ¿Cómo se puede dejar en la calle a las familias que no han cometido delito, ni ilícito alguno? ¿Como es posible quien los han cometido, que son además los garantes constitucionales de sus derechos, no hagan frente al pago de la deuda que tienen con los mismos?.

    Algo estamos haciendo muy mal, para castigar a la víctimas y premiar al que comete la infracción. Le aseguro que le puedo relatar miles de casos donde han arruinado la vida a familias sencillas, que jamás han infringido norma alguna. No puede existir un interés general que condene a los inocentes. Tiene que ser compatible indemnizar a las víctimas y cumplir con las sentencias en sus justos términos.

    Si todos estamos de acuerdo con el artículo 1902 CC. “El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”.

    Los 9.3, 103.1 y 106.2 CE. donde claramente establece la responsabilidades de las Administraciones “Los particulares, en los términos establecidos por la ley, tendrán derecho a ser indemnizados por toda lesión que sufran en cualquiera de sus bienes y derechos… los artículo 139 al 146 LRJPAC principios de la responsabilidad que donde se vuelve a reiterar “los particulares tendrán derecho a ser indemnizados por las Administraciones Públicas correspondientes, de toda lesión que sufran en cualquiera de sus bienes y derechos…

    Ud. conoce que son muchos los artículos que se pueden invocar de nuestro ordenamiento jurídico, e incluso del derecho comparado, que podemos discutir sobre sentencias de los distintos tribunales de justicia, incluidas sentencias del TEDH; pero Sr. Chaves los que hemos sufrido durante muchos años el mayor de los olvidos de las justicia, nos hubiera gustado más ecuanimidad, proporcionalidad y ponderación en algunas apreciaciones.

    De todas formas, nosotros no creemos que estemos en posesión de la verdad, hemos trabajo y mucho, para cambiar lo que consideramos un vacío legal, y una injusticia con miles de familias ahora, y potencialmente con todos los ciudadanos. Así lo han considerado también todos los representantes del Senado, y ya es difícil en estos tiempos poner de acuerdo a todos los Senadores.

    Seguro que si tenemos una tranquila conversación nuestras posturas no serán tan lejanas, ya que tanto Ud. como nosotros lo que queremos es que las normas que se aplican hagan justicia.

    Por todo ello, agradecería esa llamada y quedo a su disposición.

    Atentamente,

    Antonio Vilela Fernández
    vilelafernandez@gmail.com

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    • Estimado Antonio: Precisamente soy de los que cree que el Derecho está para resolver problemas y armonizar los conflictos entre intereses públicos y privados. ¡Por supuesto que no deben existir situaciones de impotencia o indefensión en terceros de buena fe !. El problema en términos castizos es que “no se puede vestir un santo – interés privado- desvistiendo otro – interés público”. El legislador tiene otros cauces para solventarlo: ¿por qué no imponer en el proceso de declaración de ilegalidad de la construcción que se fije en sentencia el responsable y monto de indemnización, ya ?, ¿por qué no se aplica la responsabilidad subsidiaria a Alcaldes o concejales que armaron el desaguisado?( una sola vez que se imponga esa responsabilidad personal, se acabó la rabia); y si no se pagan las indemnizaciones, ¿por qué no se obliga a incorporar dotación para pagarlas en el presupuesto o se alza como crédito preferente, o mejor – si no hay dinero- se fija la responsabilidad subsidiaria de la Comunidad Autónoma, que para eso tiene deber de vigilar el urbanismo?… Cauces hay, pero los atajos a cualquier precio traen problemas. Un saludo

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      • Estimado Sr. Chávez:

        La cuestión no es tan simple como usted dice “no se puede vestir un santo – interés privado- desvistiendo otro – interés público”. Hay que tener en cuenta que en la mayoría de sentencias firmes de demolición a quién dichas sentencias condenan es la propia Administración Pública y no al adquiriente de buena fe. Por lo tanto el primer santo, como usted dice “castizamente”, ha sido despojado a la fuerza de sus ropas sin haber cometido ningún ilícito, y para más ende por la propia Administración Pública, quien debe velar por los derechos de todos los santos, al igual que los jueces que su interés principal debería ser el de impartir justicia a todos los santos por igual, porque al fin y al cabo en los dos casos todos los santos somos quienes les pagamos.
        A las victimas de dichos atropellos por parte de la Administración y de la injusticia impartida en muchísimos casos por los jueces, después de muchos años de sufrimiento, penurias, lloros, e incluso perdida de amigos y familiares en dicha lucha y largo camino, se lo voy a decir castizamente, nos importa un pepino como se vista al santo que no ha cometido ningún ilícito, es decir a las victimas inocentes y jamás declaradas culpables en ninguna sentencia. Lo que tenemos clarísimo es que hay que vestir al santo, no vamos a entrar con usted en discusión en que forma, de que modo, cuando y como ha de hacerse, únicamente queremos justicia, porque por desgracia no tenemos ni la potestad de legislar ni la de juzgar, porque para eso ya deberían estar ustedes, los diferentes gobiernos y los jueces, para acabar como usted dice con “la rabia”, y que le vuelvo a recordar que para eso les pagamos el resto de los santos, para que de una santa vez hagan JUSTICIA.

        Castizamente.

        Pedro Galicia

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      • Aunque descubro de forma tardía la polémica, quisiera aportar mi pequeño grano de arena. A mi juicio, la clave para resolver el problema y, por tanto, para buscar su solución, parte de entender que nos enfrentamos a DOS INTERESES PUBLICOS: el de la regulación de la utilización del suelo de acuerdo con el interés general (art. 47 de la CE) y el del derecho de los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (mismo artículo) así como a no ser privados de sus bienes y derechos sin recibir la correspondiente indemnización (art. 33 de la CE).

        Lo que subyace en el interés de las víctimas de las sentencias de derribo es, en definitiva, evitar que puedan quedarse sin una vivienda que adquirieron con todos los parabienes legales y, a la vez, sin la indemnización que por fuerza debía de corresponderles cuando les expulsan de la misma. De no atenderse a dicho interés nos encontraríamos ante un simple expolio, propio de estados bananeros y no de un estado social y democrático de derecho.

        Un saludo,

        Mikel

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      • Por lo que leo, los afectados disponen de licencia administrativa.
        La licencia administrativa consolida la legalidad de la construcción.
        Se presupone conocimiento de planeamiento y legalidad vigente a los gestores administrativos, que por ello se les paga.
        Estamos ante una falsificación de documento público o negligencia, del funcionario/s.
        En estos casos ¿se puede pedir responsabilidades personales al funcionario/s?
        ¿Quién se sale de rositas? el falsificador/negligente con la comisión/suelo en el bolsillo.
        El problema no se acaba, empieza con esta ley porque se sienta frente al fuego, calentito, sin pensar en el futuro.
        El propietario del edificio no debe pensar que su problema está resuelto, el suelo sobre el que se encuentra su casita con el fuego calentito, es rústico, depreciado respecto al urbano, pero la administración que le dice que es rústico, se lo valora como urbano.
        El día que se transmita el bien inmueble (venda, herede, etc…), el “supuesto valor de inmueble” no corresponderá al valor catastral de suelo incluido en el IBI, porque la inedificabilidad del suelo penaliza el valor en mercado, pero catastro no lo considera así.
        Curiosamente si lo que llega es el derribo administrativo, se lo valorarán como rústico que es.
        ¿Quién debería pagar la depreciación del apartado suelo aunque no se derrive la construcción? ¿el falsificador/negligente con la comisión/suelo en el bolsillo?.
        Tenemos problemas de gestión administrativa y lo peor es que al ser humano nos cuesta mucho reconocer los errores propios y más si puedes taparlos con “la norma de la empresa/administración”.

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    • Generoso Tato Becerra

      El problema es que se dan licencias que son ilegales de libro. Se hacen denuncias (en la vía penal te lo archivan y en la contenciosa lo dilatan hasta que la obra esta terminada y vendida) y nadie hace nada. Al final, la ruina ….para las familia. Lo más bochornoso es que después la Administración, a través del nuevo PXOM legaliza (ellos le llaman “ordenación urbanística”) y listo…………La inseguridad jurídica es absoluta.

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  13. Estimado sr. Chaves:
    Como ve por otros comentarios el problema es mucho más complejo que vestir un santo para desvestir a otro y como veo que le gustan los casos concretos, paso a contarle uno que nos afecta diréctamente y que Vd. en su artículo ha incidido en él, por una modificación que se quiso hacer en Cantabria a la Ley del Suelo.
    Compramos un chalet en una urbanización de Argoños (Cantabria) y que con gran esfuerzo todavía estamos pagando, pusimos todas nuestras ilusiones en él toda nuestra familia y al cabo de 4 o 5 años cuando estaban construidas las casas nos enteramos que tenían sentencia de derribo y usted se preguntará ¿Como puede ser que ustedes sean tan descuidados y no sepan que tenían una orden de derribo?, pues porque ARCA denunció la licencia de obras, licencia que sólamente la concede el ayuntamiento y que al final fueron los condenados, pero no enjuiciados, (los culpables en una palabra) y con ello, la anulación de la licencia arrastra todo, a la urbanización y a todos los compradores. El palo y el sufrimiento que recibimos los compradores y los sucesivos recursos para tratar de salvar la urbanización bastarían para una obra de Hitchcock, todo ello, tanto la denuncia, como los juicios posteriores sin que los compradores supiéramos nada de nada, porque la denuncia iba contra el ayuntamiento que no nos comunicó nada a los compradores y que tampoco puso mucho de su parte para defender la legalidad de la licencia, hasta que al final un día, el TSJC ordena el derribo de toda la urbanización.
    Esta urbanización ni está al lado de una playa, ni había que construir un hospital, ni una residencia de ancianos, ni encima de un monte protegido, no, se construyó con todas las licencias oficiales en regla y hasta la del gobierno regional, el único problema es que se declaró ilegal la licencia.
    Argoños es el pueblo mas pequeño de toda Cantabria, pero tiene cerca de 500 viviendas con sentencia de derribo, sí unas 500 viviendas, pero nadie, y digo nadie, ni la fiscalía, ni la justicia, ni la policía judicial ha ordenado la apertura de una investigación, ¿que es lo que pasaba en Argoños?, que se daban licencias bajo cuerda, aunque fuesen ilegales o para ser más concretos estaban amañadas las licencias y un funcionario público en este caso el alcalde se dejaba sobornar para dar dichas licencias, eso es obligación de la justicia, que en este caso no ha hecho absolutamente nada para aclararlo.
    ¿Entiende en este caso quién es el comprador de buena fé, sr. Chaves?, quién es el culpable y quién la víctima.

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    • En mi opinión de ciudadano ambos en convivencia, el que soborna y el sobornado, para estafar al comprador. Entiendo que el sobornado con mayor culpa, (en calidad de ciudadano que no administrador publico) por no denunciar la propueta de soborno si la hubo y encubrir la estafa con los documentos emitidos (falsedad documental) y la legalidad que presupone la licencia.
      Ambos, corruptos, de rositas disfrutando del dinerito estafado, si se permite mantener la construcción.
      Desconozco si legalmente el alcalde tiene responsabilidad personal, que debería, en un caso como el particular.

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  14. Imaginase que le invitan invertir en España en un chalet maravilloso. Usted invierte todo su dinero en el chalet. Viene a aquí a pasar el resto de sus días con su media naranja, a disfrutar de nuestro maravilloso país. Tiene todos sus papeles. Todo ha ido sobre ruedas. Tiene su escritura, sus licencias, su luz y su agua.
    Después un día viene alguien vestido en azul para decirle que tiene que vaciar su vivienda pues hay orden de demolición por una disputa entre dos administraciones – la que dio la licencia y la que la impugna. Llega el día fatal. Vienen los vecinos para ayudar en la mudanza. Su marido se cae al suelo a ver la máquina excavadora. Le tiran la casa, pero le dejan el garaje y la piscina – pues ya sabe, estaban construidos bajo otra licencia no impugnada.
    A otras viviendas en la zona ni se las toca. Después Usted va al TC y alega indefensión, el TC le da la razón, aunque demasiado tarde. Empieza a pleitear, argumenta mal administración de justicia, peticiones de daños y perjuicios etc. Pasan 7 años y Usted sigue viviendo en su garaje y Usted aun no ha visto ni un duro.
    ¿Una imagen fenomenal para España y su sistema que fomenta la inversión extranjera? Pues yo pienso que no. Bienvenidos a la historia de los Sres. Prior en Vera (Almería) y bienvenidos a la reforma que trata de evitar más casos Prior.
    A veces tienen que primar los derechos humanos del individuo, por encima de un supuesto “interés público” que muchas veces se usa para esconder tropelías. Ya sabe Usted, los fines no justifican los medios, y no todo vale en la gestión de los intereses públicos. Por ello los derechos humanos tienen que servir como baluarte contra la maladministración. Dicho de otra forma quitarle a un honrado ciudadano su vivienda, su domicilio, su propiedad sin la garantía de una justa indemnización es un abuso en toda regla y una infracción de sus derechos fundamentales. Ahí tiene Usted la razón de lo que trata de evitar la reforma.

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    • Vamos a ver. En primer lugar, una cosa son los perjuicios y sorpresas sin cuento para los Prior o cualquier otro de buena fe que se ve inmerso en tales cuestiones y otra que debe quedar clara es que no hay derechos humanos implicados en el fondo del litigio, ya que cuando se trata de la demolición de una casa, donde el conflicto es entre interés particular e interés público, y buena prueba de ello es que la reforma que tanto alaba usted se centra en garantías patrimoniales ( o sea, “la pela”).
      El único derecho fundamental lesionado es el derecho a la tutela judicial y sin dilaciones y eso es lo que hay que reformar como he reiterado en mis anteriores comentarios, que bien estaría leérselos antes del castizo “volver la burra al trigo”. En suma, si hay un error médico en un hospital, no puede cerrarse el hospital hasta que indemnicen al paciente perjudicado. Deberá indemnizársele, exigir responsabilidades al médico, y todo rápido, pero no cerremos el hospital.

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      • Estimado Sr Chaves. ¿Que el único derecho humano involucrado es el derecho a un proceso sin dilaciones indebidas? Pues permítame que le ofrezca otro punto de vista, y no mío, sino de la Profesora Inmaculada Revuelta de la Universidad de Valencia (también Magistrada Suplemente del TSJ de la Comunidad Valenciana) y del Magistrado Presidente de Sala de lo Contencioso-administrativo del TSJ de la Comunidad Valenciana en su trabajo conjunto “Ejecución de sentencias en materia urbanística, demolición y terceros de buena fe” (Revista Critica de Derecho Inmobiliario núm. 720, páginas 1595 a 1646), así como el trabajo de la Profesora Revuelta “Demoliciones Urbanísticas y buena fe dominical” (Revista de urbanismo y edificación, ISSN 1576-9380, Nº. 24, 2011, págs. 97-112). Aunque sin duda dichos autores y Usted saben más que yo.

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      • No se trata de saber mas o menos, sino de no confundir lo pasional con lo jurídicamente racional. Hace tiempo que aprendí que las cosas son como son y no como queremos que sean, como también aprendí que para obtener mi beneficio particular no era legítimo avasallar el interés de todos. En todo caso, todo queda dicho y que cada cual juzgue y opine en derecho o en conciencia, que para eso está el blog.

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  15. Entiendo perfectamente la irritación de las víctimas cuando los juristas nos ponemos en plan teórico. El ciudadano no entiende que se antepongan los tecnicismos legales a la justicia. En tal sentido, y aunque este ejemplo quizá no sea muy afortunado, es fácil imaginar el sentimiento de impotencia de los padres que ven en la calle al asesino de su hijo por un error policial en la obtención de pruebas o por un defecto procesal en la instrucción del sumario. Los juristas no somos insensibles al sufrimiento de las víctimas, pero nos han enseñado que, a la hora de obtener justicia, el fin no siempre justifica los medios.
    En este caso, criticamos la reforma legal desde la perspectiva de la técnica legislativa, no desde el prisma de la justicia material. Aquí nadie pretende ignorar el drama personal y familiar de las víctimas que se enfrentan a la pérdida de su vivienda y de sus ahorros; lo que decimos es que el legislador, cuando improvisa, no es consciente de que suele crear más problemas de los que pretende resolver. Los problemas complejos requieren un esfuerzo serio a la hora de ser abordados, no basta un parche introducido a última hora en el trámite parlamentario de una Ley que tenía otros objetivos. Si ese artículo es declarado inconstitucional dentro de unos años, flaco favor habremos hecho a todas las víctimas.
    Aquí nadie critica el loable propósito del legislador, sino su burda forma de hacer las cosas. Recuérdese que los proyectos legislativos, una vez tramitados, ya no vuelven al Consejo de Estado ni al Consejo General de Poder Judicial para ser informados, de modo que ya no hay oportunidad de que alguien le haga ver al legislador la torpeza de algunas de sus intempestivas ocurrencias. Si el novedoso artículo 108.3 hubiese formado parte del Proyecto de Ley originario, el resultado final podría haber sido mucho mejor.
    Como dice Chaves, vayamos al fondo del asunto. Busquemos la forma de curar rápidamente al enfermo en lugar de anestesiarlo y dejarlo en la cama de por vida. Pero claro, resolver los problemas es mucho más difícil que taparlos con una manta …

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  16. Estimado José Juan.

    Estoy de acuerdo con todo lo que expone en su comentario porque al fin y al cabo todos queremos lo mismo, que realmente se haga justicia, que paguen los realmente culpables de los ilícitos, y se solucione un problema que ya viene de largo. Además es un comentario muy adecuado, respetuoso y sensible para con las victimas de este problema.

    Dicha sensibilidad y respeto para con las victimas aún no la ha expresado el Sr. Chaves, o al menos aún no se la hemos apreciado y lo cortés no quita lo valiente.

    Únicamente decirle que entre todos y sobre todo ustedes, los técnicos, son los que pueden y deben ayudar al legislador a curar rápidamente al enfermo en lugar de anestesiarlo y dejarlo en la cama de por vida, pero mientras lo hacen, cosa que ya sabemos es nada nada nada sencilla, por favor dejen que nos pongan una manta, que ya llevamos pasando frio muchos años.

    Un cordial saludo José Juan.

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    • En el tema de las obras ilegales, creo que los árboles (normas estatales autonómicas y locales) nos impiden ver el bosque. Estamos olvidando que hay unas administraciones que tienen funciones de policia que son los ayuntamientos, mas las CCAA, auxiliadas de otros operadores juridicos que son el notario el registrador etc. Si a ello le sumamos que la normativa registral permite que accedan al registro obras que son ilegales o que tienen origen ilegal, en virtud del principio de que “el que calla otorga” (presunción de abandono del derecho vía prescripción) o cuando va bendecida por una licencia que tiene presunción de veracidad, nos encontramos con que hay unos que tienen mas culpa que otros: una administración que ha hecho dejación de sus obligaciones de control previo o posterior, en muchos casos por falta de medios dolosa (alcalde politico que no quiere dictar ordenes de demolición, cuando no ha prevaricado por acción u omisión); o negligente (secretario que no tramita el expediente de restauración de la legalidad o que no ha anotado la ilegalidad en el registro para que no aparezcan terceros de buena fe; por no hablar del que tarda 6 meses en emitir un certificado de prescripción urbanística y termina denegandolo porque el edificio, que tiene 17 años, resulta que están en zona verde!; o el alcalde que quiere conseguir la reelección a toda costa, de modo que “las prioridades son otras” porque las demoliciones restan votos); a ello se suma la negligencia de “la otra administración”, la autonómica, que no publica los planes o los aprueba sin requisitos como los informes sectoriales correspondientes, ahí están las recientes sentencias del Supremo sobre los PGOU de Marbella y el POTCosta del Sol, con miles de perjudicados que ahora ven que sus propiedades estás amenazadas por la sombra de la ilegalidad, y que experimentan una inmediata disminución de valor; y no olvidemos a unos operadores que – no nos engañemos – se han ceñido al mínimo legal en su propio provecho (notarios que autorizan segregaciones en rústico por debajo de la mínima y sin licencia, registradores que se han dejado llevar,…). Todos han cobrado su sueldo o “lo suyo”. Y nadie dimite ni asume responsabilidad ni nada. El mensaje es “Luis se fuerte, aguanta”. Encima…

      Y al final el particular está completamente desprotegido y se queda sin casa y endeudado con el banco via demolicion para “restaurar la legalidad conculcada”, mientras el alcalde/politico negligente o sinverguenza vuelve a salir elegido, el secretario/técnico negligente sigue ahi y “no pasa nada”, el notario y el registrador han cobrado lo suyo etc. Por no hablar de otra notable injusticia, y es que la responsabilidad de las administraciones y de esos operadores está sujeta al plazo de prescripción de 1 año, que es fácil que se te pase.

      En el fondo, el problema no es de leyes, sino que estriba en que los que dirigen la administración realmente no tienen por prioridad el interés público, como sería la protección de la legalidad, sino el de “los suyos” y el suyo propio (en esta categoría entrar cobrar el sueldo “sin complicarse” y salir reelegidos). Tampoco debemos olvidar que muchos están ahí porque les votamos una y otra vez.

      Todo sumado, el resultado se antoja claramente injusto. Por eso la aprobación del precepto que condiciona la demolicion al pago, por parte de quien sea, no me parece tan mal: sí, es una chapuza porque implica un reconocimiento de la impotencia y resume bien lo mal que funciona el sistema, que no es capaz de proteger ni al tercero ni la legalidad, pero al menos no termina pagando el pato el último que llega que es un tercero de buena fe, y que esta ahí porque toodos los anteriores no han hecho bien su trabajo.

      Y en cuanto a derechos fundamentales, vale que la propiedad no sea un derecho fundamental, pero la aplicación de la ley, con todo su peso, y de oficio, sí debería serlo. Lo mismo que aquellos que permiten esto no puedan salir reelegidos y sean expulsados de las instituciones., de forma rápida y expeditiva.

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