Actualidad De urbanismo y medio ambiente

El Supremo ante el enredo de las garantías para ejecución de las demoliciones

tormentaLa demolición es la consecuencia de la obra ilegal. Si esa ilegalidad es declarada por sentencia firme, resulta obligado para el juez velar para su cumplimiento. Y tras el novedoso art.108.3 de la Ley Reguladora de lo Contencioso-administrativo, que comentamos en anterior post, para proteger a los propietarios de buena fe, sorprendidos por la demolición de su vivienda construida o vendida por un desaprensivo, se fijó como condición previa a la demolición material que se garantice su indemnización.

Pues bien, dos precisiones efectúa el Supremo sobre esta novedosa pieza procesal.

6a00d8341bfae553ef01761690c2b8970c-800wi1.En primer lugar, por auto de 20 de Julio de 2017 (rec.1749/2017), al igual que el de 14 de Julio de 2017 (rec.2048/2017) se declara de interés casacional objetivo para la formación de jurisprudencia, determinar cómo determinar tales garantías, y en concreto el Supremo dará respuesta a:

si la exigencia de la prestación de garantías suficientes para responder del pago de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe, a la que hace referencia el artículo 108.3 de la Ley Jurisdiccional como condición previa a la demolición de un inmueble ordenada por un Juez o Tribunal, precisa la tramitación de un procedimiento contradictorio y requiere que tales indemnizaciones hayan sido fijadas como debidas en un procedimiento de responsabilidad patrimonial o en un incidente de inejecución de sentencia con intervención de las partes implicadas, en el que habrá de determinarse la existencia de terceros de buena fe y su identidad, y durante cuya sustanciación no podría llevarse a efecto la demolición acordada por el Juez o Tribunal.”

Y, por otra parte, las normas que deberán ser objeto de interpretación son:

” el artículo 108.3 de la Ley 29/1998, de 13 de julio , reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, en relación con el artículo 105.2 del mismo texto legal ; ambos en relación con el artículo 24 de la Constitución “.

immigration_rectangle2.En segundo lugar, y mientras el Supremo desenreda la madeja y hace labores de legislador para completar y suplir una norma introducida vía de enmienda parlamentaria “con nocturnidad” (108.3 LJCA), acaba de pronunciarse en sentencia sobre un interesante enfoque.

El demandante ante el Supremo planteó que la garantía de indemnización previa a la demolición se alzaba como causa de suspensión de la ejecución de la sentencia, y ello porque tras la sentencia firme de demolición se había producido una norma sobrevenida, el citado art.108.2 LJCA, que alzaba como prolongación del derecho a la vivienda, domicilio y buena fe, el derecho a la indemnización. Por tanto, consideraba el recurrente que procedía la suspensión de la ejecución de la sentencia hasta que fuese abonada tal indemnización.

Con sutileza y destreza jurídica,  la Sentencia de la Sala contencioso-administrativa del Tribunal Supremo de 21 de Septiembre de 2017 (rec.477:2016) precisa que la garantía indemnizatoria no se alza en motivo automático de suspensión de la ejecución de la sentencia, sino que precisamente para ejecutarla el juez velará por su prestación. No otorga un respiro o tiempo muerto sino que introduce una carga al juez encaminado a ejecutarla para asegurar la ejecución íntegra de la sentencia con simultáneo aseguramiento de la indemnización procedente.

Afirma esta importante Sentencia del Supremo :

debemos señalar que el art. 108.3 ni reforma el art. 109, ni el 105, sino que introduce dentro de las medidas coercitivas o ejecutivas que puede adoptar el juez, en el seno de la ejecución forzosa (es decir, cuando el ejecutado no cumple voluntariamente, posibilidad que nadie excluye, incluida la prestación de garantías) de un fallo que impone una obligación de hacer, concretamente, cuando ese hacer es la demolición de inmuebles por declarar contraria a la normativa su construcción.

Es decir, el legislador no ha modificado el art. 105.1 LJCA cuya prohibición de suspender sigue vigente sin matiz alguno, sino que ha incorporado dicha medida dentro del art. 108 LJCA , precepto que tanto desde una perspectiva temporal como sistemática permite afirmar que el legislador no ha pretendido dispensar a los propietarios y a la administración de una medida genérica e indiscriminada de suspensión o paralización temporal de las ejecuciones de las sentencias de demolición de inmuebles, sino de dotar al juez, una vez acreditada la necesidad, adecuación y proporcionalidad de la demolición, de determinados poderes en orden a que dicha demolición no haya de causar efectos irreparables en los terceros adquirentes de buena fe. Esto es, mientras el art. 105 lo que prevé son supuestos de inejecución de sentencias por causas legales o materiales, el art. 108.3 se sitúa en un momento posterior del proceso de ejecución, en cuanto se incluye en un precepto que recoge los poderes del juez para que la ejecución se lleve a efecto, con lo cual se convierte en una fase más de la ejecución, pero nunca en un impedimento, ni siquiera temporal para la ejecución de la sentencia.

Consecuentemente se ha de entender que lo que hace la norma no es regular un obstáculo a la ejecución, sino añadir un deber de hacer en la ejecución de estos fallos. Al deber de demoler, se une el de garantizar los perjuicios que puedan derivarse para los adquirentes de buena fe. En caso de no hacerlo, el juez debe ocuparse de que así sea, adoptando medidas de coerción y exigiendo responsabilidades de todo tipo, hasta que se haya constituido la garantía, voluntariamente o de forma forzosa, esto es el juez deberá, dentro del mismo proceso de ejecución de la sentencia de demolición, ir resolviendo paralelamente sobre estas cuestiones, teniendo como objetivo final conseguir la restauración del orden jurídico alterado, finalidad conforme al interés público que el proceso demanda, sin perjuicio de la tutela de los intereses privados que puedan verse concernidos.

DECIMOCUARTO: A mayor abundamiento, debemos concluir que el supuesto contemplado en el art. 108.3, no constituye ninguno de los dos supuestos regulados en el art. 105, esto es, no estamos ante imposibilidad ni material ni legal de ejecutar la sentencia.(…)

Como ya hemos señalado, dos son los supuestos que justifican la inejecución o la suspensión de la ejecución de una sentencia. De una parte la imposibilidad legal, que supone un cambio en el régimen jurídico urbanístico aplicable al objeto de la sentencia, y motiva su inejecución, de otro la imposibilidad material que ha sido definida como “aquel impedimento de carácter físico que no permite ejecutar la sentencia porque el objeto de la misma ha desaparecido o se ha destruido”, o que “concurre si físicamente no resulta posible llevar la sentencia a efecto en sus términos estrictos”.

Basta con un mero examen literal de la previsión incorporada al art. 108.3 LJCA , para concluir que ninguno de tales supuestos se recoge o regula en tal precepto, dado que ni se ha producido un cambio en la normativa tenida en consideración para acordar la demolición de lo ilícitamente construido, ni tal demolición aparece como materialmente imposible.

En definitiva el legislador, junto con la finalidad de preservación del interés público que protege la ejecución de sentencias urbanísticas en cuanto instrumento dirigido al restablecimiento de la realidad física alterada, ha tratado de introducir la defensa y protección por parte del órgano judicial de los intereses privados de aquellos que habiendo adquirido de buena fe, pueden resultar perjudicados por tal ejecución, si bien, consideramos, que dicha protección no puede alzarse ni considerarse preeminente al interés público que en el proceso se trata de proteger y restaurar.”

En fin, pocos preceptos de apariencia tan inocente como el art.108.3 tienen en vilo a tantas personas, a intereses generales y nada menos que a la ejecución de sentencias firmes. Y el legislador, arrojó la piedra y dejó al Supremo que desenrede la madeja y haga los deberes que aquél no realizó. En fin, mejor será.

14 comments on “El Supremo ante el enredo de las garantías para ejecución de las demoliciones

  1. julio planell falcó

    Es un artículo jurídicamente muy bien hilvanado, y que instruye en gran manera a los que vivimos del asesoramiento jurídico. ¡Muchas gracias, J.R.Chaves !

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  2. Interesantísima e importantísima sentencia que arroja luz sobre la interpretación del artículo 108.3 LJCA, cohonestando la preservación del interés público en la ejecución de las sentencias con los derechos de los particulares, verdaderas víctimas de los procesos de ejecución.

    En primer lugar, la Sentencia deja claro -lo que se había llegado a poner en duda- que el artículo 108.3 LJCA es aplicable a los procesos de ejecución en curso.

    Y en segundo lugar, y sobretodo, establece el alcance del precepto al expresar (subrayados míos) que “lo que hace la norma no es regular un obstáculo a la ejecución, sino AÑADIR un DEBER DE HACER en la ejecución de los fallos. Al deber de demoler SE UNE el de GARANTIZAR los perjuicios que puedan derivarse para los adquirentes de buena fe”.

    Dicho de otro modo, quien contempla que, sin culpa alguna por su parte, puede quedarse sin su casa, cuenta ahora con la GARANTÍA de que, cuando menos, SE LE INDEMNIZARÁN LOS PERJUICIOS que tal demolición comporta.

    La aberrante situación previa a la aprobación del artículo 108.3 LJCA, cuando ciudadanos de buena fe se encontraban con que podían quedarse sin su casa y, ADEMAS, sin recibir ninguna indemnización (porque los Ayuntamientos condenados carecían de medios para abonarla), queda definitivamente enterrada; lo cual demuestra que el precepto, bien interpretado, no era tan aberrante como algunos sostenían.

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  3. No me queda claro que va a pasar con los jubilados, de Eastbourne o de Teruel, que vendieron su casa e invirtieron en la de la playa para pasar su jubilación, compraron a una urbanizadora que disponía de la licencia de obras y el resto de los permisos (porque se lo habían dado con o sin apaño, aunque imaginamos que con, por medio), y luego vino que la licencia nula y que a demoler
    Por lo que leo no se para la sentencia sino que “se hará lo posible” para indemnizar mientras se va ejecutando la sentencia y que, en realidad, lo que dice el Supremo es que se ejecute y que luego ya se verá que indemnizar habrá que hacerlo, pero que el cuando pues no se sabe, cuando se pueda pero que sí, que la obligación existe. Existen todas las obligaciones: la de demoler, la de indemnizar, todas, pero que mientras la primera será inmediata la segunda pues que cuando se pueda. No lo dice pero tampoco lo contrario.
    Que se quedaron sin casa los pensionistas y sus bisnietos cobrarán…cuando haya riales
    ¿No es así?
    “dicha protección no puede alzarse ni considerarse preeminente al interés público que en el proceso se trata de proteger y restaurar.”
    ¿Para cuándo se considerará interés público la protección de los derechos de los estafados? ¿Estos no son público? ¿Qué es más público, vivir en una costa sin invasiones urbanísticas, nadie lo duda, o vivir en un país donde la estafa queda impune?

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  4. La sentencia reseñada me provoca las siguientes reflexiones:

    1ª) la decisión adoptada por el Tribunal Supremo viene condicionada por la dura y exigente doctrina que viene siguiendo en esta materia y que prioriza el mantenimiento a ultranza de la legalidad urbanística frente a la fe publica registral o a los terceros de buena fe. En este sentido, el Supremo ha venido estimando que el propietario legítimo y persona ajena a la irregularidad cometida debe soportar la actuación negligente de la Administración por haber otorgado indebidamente la licencia de obra o no haber actuado o reacción diligentemente frente a la construcción ilegal. Por todas, Sentencia nº 1773/2016 de TS, Sala 3ª, de lo Contencioso-Administrativo, 14 de Julio de 2016, Ponente Exmo. Sr. Don Cesar Tolosa Tribiño (significativamente, el mismo de la sentencia hoy comentada).

    2ª) sin embargo, debe recordarse que España está obligada al cumplimiento del Convenio de Roma que define el derecho de propiedad como un derecho fundamental que debe tener una protección especial. Y que el Tribunal Europeo de Derechos Humanos (TEDH), en su interpretación del derecho de propiedad, ha venido exigiendo que la privación por razones de interés general, como sería el cumplimiento de la legalidad urbanística, de la propiedad de un bien a su titular, venga precedida de previa indemnización por tal privación.

    3ª) una mala técnica legislativa, como la responsable del precepto comentado, ha acabado provocando que sea el poder judicial y no el legislativo el que, a la postre, acabe haciendo las veces de legislador y dotando -para mí, viciando y/o vaciando- de sentido y contenido a la nueva norma;

    4ª) a pesar de ello, el tenor literal del precepto “exigirá como condición previa a la demolición” no parece dar lugar a muchas dudas, cabiendo interpretar, frente al argumentado parecer de nuestro Alto Tribunal, de forma lógica, sistemática y conforme con la finalidad de la reforma y la realidad social, que en estos casos no se procederá a la demolición mientras no se presten garantías suficientes para el pago de las indemnizaciones a los 3º de buena fe, pues estamos ante una especialidad por razón de materia que supone bien una excepción del art. 105 LJCA, bien un complemento del mismo;

    5ª) por otra parte, la seguridad jurídica, el tráfico jurídico y el orden público no sólo exigen el mantenimiento de la normativa urbanística (por otra parte negligentemente aplicada o tutelada por la Administración) sino el respeto de los derechos de los terceros de buena fe (Vgr. por procedimientos de nulidad licencia no anotados en Registro o iniciados tras la adquisición por el tercero)

    6ª) finalmente, no está de más recordar que, meses antes de la comentada reforma legal del art. 108.3 de LJCA, la LO 1/2015 había dado una nueva redacción al art. 219.3 del Código Penal (relativo a delitos sobre la ordenación del territorio y urbanismo) en los siguientes términos que, entendemos, corroboran la viabilidad de la interpretación alternativa defendida frente a la del Alto Tribunal:

    «3. En cualquier caso, los jueces o tribunales, motivadamente, podrán ordenar, a cargo del autor del hecho, la demolición de la obra y la reposición a su estado originario de la realidad física alterada, sin perjuicio de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe, y valorando las circunstancias, y oída la Administración competente, condicionarán temporalmente la demolición a la constitución de garantías que aseguren el pago de aquéllas. En todo caso se dispondrá el decomiso de las ganancias provenientes del delito cualesquiera que sean las transformaciones que hubieren podido experimentar»

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    • Ya…¿y si es insolvente, las ganancias procedentes del delito han desaparecido, y no hay garantías posibles? ¿Cómo se resuelve?

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      • Aunque para sabios, Salomón, le expongo mi humilde y sin duda discutible opinión sobre lo que plantea.

        Si se refiere, como parece, al ámbito penal, entiendo que en el caso de que tanto el condenado como responsable penal, como el condenado como responsable civil sean insolventes, es claro que, por imposibilidad material, no podrán exigirse tales garantías y deberá procederse a la demolición. Todo ello, sin perjuicio, de que el perjudicado -tercero de buena fe- pueda ejercitar las acciones oportunas contra posibles responsables tanto en vía administrativa (vgr. responsabilidad patrimonial de la Administración) como en vía civil (vgr. el vendedor, el revendedor, el mediador, el arquitecto, el aparejador, el promotor, el constructor no promotor, etc.).

        Si se refiere usted al ámbito contencioso, estimo que debiera abrirse un incidente contradictorio de ejecución de sentencia (en el pleito que ha acordado confirmar el acuerdo de demolición) y a partir de los datos obrantes en autos (vgr. tercero adquirente de buena fe; responsabilidad patrimonial “potencial” de la Administración por ser la que ha sido negligente -en la concesión de la licencia o en evitar la ilegal consolidación de lo construido-; responsabilidad del promotor de la obra; responsabilidad “potencial” del arquitecto y/o del aparejador; etc.?) y tras oír a todos los afectados, fijar la fianza y exigirla solidariamente a cualesquiera de los que prima facie sean considerados responsables, en particular a la Administración, sin perjuicio de que, posteriormente, en otro pleito se dilucide la responsabilidad definitiva, el eventual reparto de la misma y la repetición de su importe. Caso de que no se considere si quiera indiciariamente responsabilidad alguna de la Administración y que los otros eventuales responsables sean insolventes (aunque, le recuerdo que, en el ámbito de la construcción y profesionales relacionados con la misma, existen seguros obligatorios), habrá que demoler. Y ello, sin perjuicio, de que el perjudicado -tercero de buena fe- pueda ejercitar las acciones oportunas tanto en vía administrativa como vía civil contra quienes proceda.

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  5. Gracias al director de este blog acabamos de enterarnos que el TS ha decidido derogar el art. 108.3 de la LJCA.

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  6. Observaciones :

    1.- La sentencia de 21/09/2017 corresponde a un recurso de casación anterior a la nueva técnica casacional. Anticipa, si, pero no determina todas las cuestiones de interés casacional objetivo que, admitidas a trámite, están pendientes de sentencia conformadora de Jurisprudencia sobre el alcance, contenido y efectos del art. 108.3 LJCA:

    2.- La mencionada sentencia resuelve dudas, entre ellas la de que es de aplicación a todos los procesos e incidentes de ejecución de sentencia, con independencia del momento temporal en el que se fallaron.
    También aclara (invocando la ya conocida STCo sobre la ley amnistiadora de Cantabria) que dicho precepto no constituye suspensión o inejecución de sentencia, al considerar que el art. 108.3 es una “fase más de la ejecución”, pero nunca en un impedimento, ni siquiera temporal para la ejecución de la sentencia”. Dicha fase (depósito de garantías previas) debe desarrollarse “paralelamente” a la de la propia ejecución.

    3.- Pero las dudas subsisten. Y son relevantes.

    La primera. El TS entiende que el art. 108.3 se inserta dentro de las medidas de ejecución forzosa (medidas coercitivas ou forzosas, ”es decir, cuando el ejecutado no cumple voluntariamente, posibilidad que nadie excluye, incluida la prestación de garantías”). F.D. Décimo terceiro : “Al deber de demoler, se une el de garantizar los perjuicios que puedan derivarse para los adquirentes de buena fe. En caso de no hacerlo, el juez debe ocuparse de que así sea, adoptando medidas de coerción y exigiendo responsabilidades de todo tipo, hasta que se haya constituido la garantía, voluntariamente o de forma forzosa, esto es el juez deberá, dentro del mismo proceso de ejecución de la sentencia de demolición, ir resolviendo paralelamente sobre estas cuestiones, teniendo como objetivo final conseguir la restauración del orden jurídico alterado, finalidad conforme al interés público que el proceso demanda, sin perjuicio de la tutela de los intereses privados que puedan verse concernidos”.
    Es bastante discutible que el art. 108.3 se considere dentro de las medidas coercitivas o de ejecución forzosa. Los supostos de incumplimiento son los de los apartados 1 y 2 de dicho art. 108, pero no así el apartado 3. Una cosa es la exigencia de garantías como requisito previo a la demolición efectiva, y otra bien distinta el considerar que dicha exigencia se considere como una de las medidas de ejecución forzosa en caso de incumplimiento.

    La segunda. Subsisten las dudas. Quién, cuando y cómo se deben depositar las garantías ?. Siempre el Ayuntamiento, incluso cuando existe responsabilidad de la promotora ?. Garantías en metálico ?. Como y cuando se determinan los “terceros adquirientes de buena fe” ?. Todo ellos en expedientes previos de la propia administración o en fases o incidentes de la propia ejecución ?. Cuestiones que seguramente se incluirán en los pronunciamientos pendientes, pero que la mencionada STS de 21/09/2017 no anticipal.

    Por último. La fase de garantías, en paralelo a la de la propia ejecución,tiene el evidente problema que por mucho que discurran en paralelo, el art. 108.3 no deja dudas : no puede procederse a la demolición efectiva sin tal depósito previo.

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  7. Por mucho que les duela a algunos (los adquirentes, es natural) o se quiera retorcer los hechos, la realidad es que en su día se construía y compraba con total conocimiento por unos y por otros, siendo asumidos los riesgos sin dificultad en la creencia de que lo ilegal no sería jamás derribado pues nunca antes había sucedido, de la misma manera que la gente invertía en inmuebles con precios al alza por considerar una ley económica inexorable que el valor de éstos nunca se devaluaba mientras que el de otros bienes sí, hasta que sucedió.
    Aquí se ha querido dar solución a un grave problema social con un parche. Una vez más, con lamentable técnica, se vuelve a incurrir en el defecto imperdonable de legislar ad hoc, dejando de lado cualquier principio jurídico o de equidad, por que me dirán Ustedes la razón por la cual han de ser de mejor condición los propietarios de viviendas pendientes de demolición que cualquier otro particular que no va a poder realizar su derecho por insolvencia del responsable deudor (además aquí permanecería la titularidad sobre el terreno ya sea en su totalidad o por la parte alícuota correspondiente, apenas unas migajas, pero en otros supuestos, nada).
    Ello, en el caso de que las responsabilidades hubiera que residenciarlas fuera, algo dudoso en muchas ocasiones. Pero vemos que se está prejuzgando, otorgándose indiscriminadamente el calificativo de “buena fe”, pues, al menos en las sentencias recaídas con anterioridad a la reforma, me atrevería a afirmar que dicha circunstancia no se habria valorado a lo largo del litigio.
    No hemos de olvidar que se trata éste de un concepto jurídico, que según el Código Civil (derecho común y de general aplicación en cuanto a las instituciones que regula, algo que se les olvida a menudo a los Sres. Magistrados de Lo Contencioso-Administrativo y de otras ramas del derecho emancipadas de aquél) la buena fe, que no se puede reducir a la protección que dispensa la publicidad registral sino que es mucho más amplio, es predicable de la conducta de los sujetos que intervienen en un negocio jurídico y se presume, con una presunción iuris tantum (admite prueba en contrario). Por tanto, lo primero que habría que hacer sería valorar las circunstancias concretas de cada caso, pues hubo algunos flagrantes donde la irregularidad urbanística era clamorosa (recuerdo determinado hotel en mitad de un acantilado, pero vienen a mi mente infinidad). No se puede hacer del supuesto cuestión, resulta falaz pretender -como se insinúa en algún comentario que he leído- que todos los compradores eran pobres ancianitos jubilados e ignorantes.

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  8. La casuística de las estafas es tan variada y tan incontrolable que es muy corriente que un estafado pierda su dinero o bienes en muchos casos. ¿Pero podemos meter en ese saco a las construcciones ilegales? Rotundamente, no.

    Además de que estas estafas son demasiado “visibles” como para alegar la inocencia o ignorancia administrativa, cabe añadir que en torno a la edificación existen tantos controles, tantos filtros, tantos trámites y tantos requisitos obligatorios, que se hace prácticamente imposible la construcción ilegal sin que exista responsabilidad municipal en ello.

    El ayuntamiento dicta las normas respecto a dónde y cómo construir, tiene copia del proyecto, concede la licencia para construir, concede licencia para el uso de lo edificado, tiene técnicos expertos, tiene atribuida la vigilancia urbanística y tiene agentes con pistola para lo que haga falta.

    ¿Que el promotor, arquitecto, contratista o el encorbatado de Tecnochamizo han sido, todos o algunos, malos malísimos? Bien, procédase contra ellos. Pero si la pasta ha volado y hay que demoler, no hay excusa. Tanto para demoler como para indemnizar a los adquirientes de buena fe, primero se exprime al ayuntamiento. Y después, como los vecinos contribuyentes tampoco son culpables, entonces se repercute contra los cargos públicos que corresponda, sean el alcalde, los responsables de urbanismo, la policía, el del registro o quien sea que haya metido la pata… o puesto el cazo.

    Todo lo demás son cuentos chinos.

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    • Es una visión un tanto simplista pues una obra puede ser legal de acuerdo con el planeamiento municipal y luego ser declarada ilegal en lo que afecta a otras competencias concurrentes en materia de aguas o carreteras, por ejemplo. También puede que fuera conforme la licencia con el planeamiento vigente en el momento en que se otorgó y luego se haya aprobado un plan, por ejemplo, de protección del medio ambiente que haya laminado los derechos urbanísticos ¿adquiridos? de los propietarios. E incluso puede haber concedido la licencia correspondiente condicionada a la autorización por parte del departamento regional competente y luego, por un cambio de criterio político no llegar a producirse ésta o verse revocada o, incluso, que se haya aprobado una nueva ley en el parlamento nacional, como la de costas, en virtud de la cual se están cancelando inscripciones registrales de hace décadas, algo muy poco respetuoso con el derecho fundamental a la propiedad privada.
      Por otra parte, su concepto de la estafa es bastante discutible pues parece desconocer sus muchas variantes, en bastantes de las cuáles se requiere de la inestimable colaboración del estafado, desde la denominada estafa “altruísta”, hasta el timo del “tocomocho” en que se trata de personas que buscan enriquecerse de manera ilícita a costa de un deficiente mental.

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  9. Desde luego lo que no es nada simplista es darle a la manivela de los vericuetos legales y políticos para que al final pierdan los de siempre y se salgan de rositas los de siempre.

    Si la obra es primero legal conforme a una administración y luego ilegal conforme a otra administración, entonces algo de responsabilidad tendrá una de esas dos administraciones o las dos. ¿Es esto cierto o es demasiado simplista?

    Si se concede licencia “condicionada” para construir… ¿es esto posible? No sabía que cuando se solicitaba licencia, ésta podía ser condicionada al estilo “sí, pero a lo mejor no”. Quizás es que soy demasiado simplista pero yo no me atrevería a construir en esas condiciones.

    Por último le diré que del mismo modo que un homicidio no deja de serlo en función de cuán bueno o malo haya sido el occiso, una una estafa es una estafa, sea por un euro o por millones, sea el estafado un niño de San Ildefonso o Bárcenas. Pero no me haga mucho caso, que mi visión es muy simplista.

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  10. Pues resulta que no, que el que a sabiendas participa en un acto ilícito alguna responsabilidad tiene. Y al margen de la responsabilidad penal residenciable en el estado (ius puniendi) y no en la víctima, el perjudicado verá minorada la responsabilidad civil de apreciarse que participó en el resultado dañoso (concurrencia de culpas).
    En cuanto a lo demás, se desmonta también fácilmente, pero me da pereza. Una cosa le puedo decir: Yo cuando me voy a someter a una operación grave procuro ponerme en manos de un profesional. Una compraventa de un inmueble será quizá uno de los negocios (operación) más grave que pueda realizar uno en su vida en el ámbito profesional. Lo lógico seria asesorarse bien y así se evitarían muchos problemas. Ahora, si Vd. prefiere acudir al sanador africano o fiarse de lo que le diga la portera, no venga luego llorando.

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