Hay muchos que reciben una moneda o billete falso y aprovechan a pasarlo a otro incauto. E igualmente en el ámbito urbanístico se dan casos de quienes cuentan con una edificación ilegal o sin condiciones de habitabilidad, e intentan colocársela a otro, como quien vende una mula coja, lo que le puede salir el tiro por la culata.
Viene al caso por una reciente condena penal por estafa a un listillo con cuestión que pasó por lo civil (compraventa), lo contencioso-administrativo (legalización infructuosa) y lo penal (estafa).
Es el caso del avispado promotor de viviendas que vendió un trastero, sabiendo que no tenía licencia de uso y que jamás lo tendría, a una compradora confiada, en que se le vendía una vivienda estudio, abonado 57.250 €, para lo cual concertó un préstamo hipotecario y al que para más inri, no pudo afrontarlo por quedarse sin empleo.
Cuando la infortunada intentó dar de alta el agua y la luz, se tropezó con la negativa municipal, que además le ordenó que restaurase el local a su condición de mero trastero e imponiéndole una multa. La comparadora intentó legalizarla e incluso su recurso fue desestimado por la jurisdicción contencioso-administrativa.
Ello le llevó a querellarse contra el vendedor. En el proceso el vendedor sostenía que la adquirente sabía que era un trastero reformado y que ella debía obtener la licencia de habitabilidad, mientras que la acusadora sostenía que el trastero se lo ofrecieron como “estudio o vivienda” y se le convenció de que la regularizacón era sencilla, habitual y subsanable de inmediato.
Sin embargo, la Audiencia Provincial, la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia y la sala penal del Supremo en la reciente sentencia de 15 de noviembre de 2024 (rec.3066/2022) apreciaron una estafa por el engaño sostenido y complejo, consistente en que se le ofreció como vivienda un local que no era en realidad habitable a sabiendas de su dificultad de legalizar.
En consecuencia, se condenó al responsable por delito de estafa a pena de cuatro años de prisión, así como a indemnizar a la estafada con el importe del precio pagado, el resarcimiento de gastos hipotecarios y la sanción e intereses legales y 15.000 € por daños morales.
Y colorín, colorado…. mal acabó el avispado.
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Aunque lo de este trastero parece mas grave, en algunas ciudades es habitual el uso como vivienda de locales, o de «estudios profesionales* que no se podrían dedicar a vivienda por rebasar la densidad u otros motivos. Se venden lógicamente a un precio inferior por razón de la «tara». Si hubo un préstamo hipotecario, también hubo una tasación efectuada por una entidad de tasación autorizada por el banco de España, en la que se debe especificar el regimen y uso urbanístico, etc., etc.. O esa entidad ñ tampoco hizo su trabajo bien, o la compradora no se la leyó, o sabía lo que estaba comprando.
No es ninguna «tara» es una «carga» que jurídicamente debe estar inscrita en el registro de la propiedad, para impedir el uso residencial.
Por otro lado, el código civil te permite «vivir» en tu construcción, que no es «vivienda» (pública).