Crónicas administrativistas

Responsabilidad de notarios, registradores y Administración sobre certeza de cargas de los inmuebles

La seguridad jurídica del tráfico inmobiliario y el conocimiento de las cargas de los inmuebles ha quedado en entredicho tras una reciente Sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo que fija una condena millonaria a un Notario por su error, dejando abierto el portillo a la responsabilidad del Registrador, e incluso la del Estado.

responsabilidad notarios  La reciente Sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de 18 de Marzo de 2014 confirma la sentencia apelada que condena a un Notario a indemnizar nada menos que con 2.450.000 € ( de forma solidaria con la empresa vendedora) en favor de la empresa otorgante de una escritura de compraventa porque aquél no le proporcionó certeza sobre la inexistencia de cargas o embargo sobre el inmueble adquirido, con el consiguiente perjuicio patrimonial.

Así planteado parece claro quien es la víctima :  el ciudadano o empresa que confía en la información que le suministra el Notario en su condición de fedatario público.

Lo que ya no está tan claro es quien o quienes son los responsables y en qué medida. ¿El notario que no garantiza a tiempo real, instantes antes de la firma de la escritura, que la finca está libre de cargas?,¿el Registrador que, pese a que la Ley le mandaba desde hace casi una década que informatizase los Registros para asegurar la respuesta rápida, exacta y fiel al Notario que lo solicitase?,¿ el Estado que es quien fija la obligación por Ley y quien es el “patrono” de los registradores y debe velar por la seguridad del tráfico inmobiliario?, ¿responsabilidades civiles o administrativas?, ¿ todos o ninguno?, ¿responsabilidad en cadena?…

   A estas interesantes cuestiones da respuesta el espléndido artículo vertido por María Dolores Galindo Gil, magistrada de lo contencioso-administrativo en  El Confidencial. Con un estilo suelto, accesible y tras despachar los antecedentes de la responsabilidad patrimonial del poder público, aborda de forma incisiva, al hilo de esta pionera sentencia, el papel o papelón de un Estado que manda y no vigila, que debe garantizar la seguridad del tráfico jurídico y la abandona a su suerte, que debe colocar el tráfico inmobiliario en el siglo XXI y que lo deja en la Edad de Piedra, y que ha conducido a un caso patético en que Notario y Registro veladamente se acusan bajo un telón de fondo de unos sistemas informáticos con fallos propios de escopeta de feria.

Un artículo técnico y valiente que plantea preguntas incisivas y sugiere respuestas, al hilo de una Sentencia que hará historia ( o “histeria” en los notarios) y que producirá efecto reflejo en terceros (Registradores) así como en otras jurisdicciones ( la contencioso-administrativa a la hora de que el compungido Notario intente resarcirse de quien con su pasividad le ha metido en este embolado, o nuevamente la vía civil frente al Registrador que provocó el desaguisado).

notariosSin duda, esta sentencia provocará ríos de tinta doctrinales y tras la solvente óptica civilista ofrecida por la redactora Elena Sanz en un primer artículo, nos encontramos ahora con este segundo artículo bajo la óptica contencioso-administrativa y explorando la posible responsabilidad de la Administración Pública, por la magistrada Dolores Galindo y en uso de su libertad de cátedra, como afluente fresco y torrencial sobre una materia de impacto masivo, como es el tráfico inmobiliario, que ve tambalearse nada menos que la seguridad jurídica a que tienen derecho los ciudadanos así como Notarios y Registradores.

 

 

 

 

 

10 comments on “Responsabilidad de notarios, registradores y Administración sobre certeza de cargas de los inmuebles

  1. Yo creo que hay una gran responsabilidad, por no decir culpa, por parte de los Registradores de la Propiedad, colectivo al que por cierto pertenece el Presidente del Gobierno y dos de sus hermanos, pues se han “apropiado” de los Libros de los Registros y se niegan a informatizarlos, y a facilitar su consulta por parte de los Notarios en tiempo real, previo pago de las tasas o precios públicos correspondientes.
    Lo mismo les sucede a las empresas y agentes de la propiedad inmobiliaria, bancos, etc., que tienen que pasar siempre por las manos de los Registradores, que cobran unas cantidades exageradas por facilitar las notas simples, y no digamos las certificaciones y, lo que es peor, no se accede en tiempo real, pues desde la información que tú tienes hasta que se firma la compraventa, hipoteca, embargo, u operación que sea, pueden pasar muchas cosas, y ninguna buena.
    Lo triste del caso es que hoy por hoy los Registradores son un colectivo privilegiado y favorecido por el actual Gobierno, y va a ser muy difícil, por no decir imposible, que la situación cambie.
    Gracias, Sevach, como siempre, por este comentario tan interesante. Ignoraba como había acabado el asunto, y pensaba que al final los Tribunales le acabarían dando la razón al Notario, pero ya veo que no.

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  2. Ya iba siendo hora de ponerles coto a las tropelías de los Notarios (y de los registradores también) . Muchos actúan con total impunidad favoreciendo a los bancos y demás ‘clientes VIP’. Cuando el banco te ‘impone’ acudir a un notario concreto, tienes que empezar a temblar. Y qué es eso de firmar y la escritura no te la dan hasta una semana más tarde ?. Quién garantiza que el contenido de lo leído por el notario autorizante y firmado en ese momento se mantiene inmutable hasta que recoges la escritura ?.
    Nadie, y lo digo por propia experiencia, porque grabé en mi Iphone la lectura del notario y omitió varios párrafos que luego estaban en la escritura (que, precisamente eximían de ciertos compromisos a la parte vendedora que insistió en acudir a ese notario con la excusa de que disponía de toda la documentación) que recogí una semana más tarde. Presentada la queja ante el Colegio Notarial (sede de Valencia), el corporativismo salió victorioso y el notario infractor salió impune. Bien es cierto que pude recurrir al auxilio jurisdiccional y a la vista de esta Sentencia, quizá debiera haberlo hecho.

    Desde entonces cada vez que voy al notario antes de entrar me aseguro de que me llevaré mi copia según se firme y si no es capaz de garantizarlo procedo a solicitar permiso para grabar lo que se lea y diga en tan solemne acto. Denegado el mismo, como me ha ocurrido en una ocasión, me levanto y no firmo.

    Por cierto, ya le he mandado una copia a ‘mi’ Notario de la misma, con un breve pero atento escrito que se resume en la manida frase de ‘aviso para navegantes’.

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  3. Lo que faltaba: que el contribuyente pague también la responsabilidad civil de Notarios y Registradores.

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  4. Sobre la seguridad jurídica en los inmuebles, otro aspecto problemático es la certificación por la Administración de la existencia de infracciones urbanísticas sobre los inmuebles. Tal vez me equivoque, pero creo que la Ley 8/2013 (Ley de las 3 R) fue un paso atrás con la última redacción del artículo 20.4 de la Ley de suelo de 2008. Me gustaba más el artículo 20.4 de la Ley de suelo de 2008 tal y como estaba redactado por el RD 8/2011. La redacción actual permite más “fugas de agua”. Pero entrando aquí nos estamos yendo del tema original.

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  5. Un artículo muy interesante el de la magistrada, con clara inspiración, aunque no lo cite, en uno publicado hace más de un mes en Hay Derecho: http://hayderecho.com/2014/05/05/cornudos-y-apaleados-hacia-la-responsabilidad-profesional-objetiva/, con estupendos comentarios.

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    • Ciertamente, muy sugerente el artículo de Ignacio Gomá y se complementa significativamente con el que es objeto de comentario en este post, puesto que no aprecio identidad alguna en el enfoque, estilo, perspectiva ni conclusiones de cada uno de ellos, mas allá de abordar un fenómeno jurídico común: una sentencia llamativa. Bienvenidas todas las perspectivas que nos permitan sana crítica de las sentencias.
      Un saludo

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  6. La verdad es que se agradecen artículos como el comentado, solvente, riguroso y de fácil comprensión para cualquier lector.

    La posible responsabilidad patrimonial apuntada, parece que efectivamente puede “asomar” la cabecita, y con razón, siendo incomprensible que la aplicación de una norma con rango de ley duerma el sueño de los justos más de una década ante la inacción total y absoluta de la Administración, dando la impresión de que en la aplicación de la ley, y/o en su desarrollo, existen distintas varas de medir en función de su destinatario, porque en otras ocasiones el vencimiento de un plazo por parte de algún “pequeñín”, como pudiera ser una pequeña entidad local tiene consecuencias inmediatas por la vía del palo largo.

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  7. Querido Sevach

    Este brillante artículo de la magistrada Dolores Galindo es muy interesante puesto que da una respuesta jurídica total, desarrollando lo que la Sala de lo Civil por su jurisdicción no podía hacer pero que apuntaba con el párrafo en el que decía que “lo anterior no prejuzga la posible responsabilidad en que hubiera podido incurrir la registradora de la propiedad frente al notario, si se llega a demostrar que los problemas de comunicación también fueron debidos al sistema informático del registro”.

    Además de resultar ameno, lo que no resulta fácil cuando de responsabilidad patrimonial se trata, el artículo da en el clavo y deja al descubierto una situación de incumplimiento total de la legislación dictada por el Estado que no ha hecho nada porque se cumpla.

    Después de leer el artículo, como ciudadano sólo espero que no lo lea el letrado del Notario o de su seguro, sino no se lo pensará dos veces a la hora de presentar la reclamación de responsabilidad patrimonial. Porque ahora, aunque el Rey se pueda equivocar, lo triste es que lo pagamos todos.

    Muchas gracias por compartir perlas como ésta de sabiduría jurídica que enriquecen el debate y abren nuevas perspectivas.

    Buena semana a tod@s

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  8. Estimado Sevach. Muy interesante tu artículo, el que enlazas y los comentarios. Quisiera añadir que efectivamente el post en Hay Derecho tiene una determinada perspectiva, que trata de ser los menos corporativa posible, aunque en los últimos párrafos menciono el problema del acceso directo, que para nosotros es muy importante corporativamente y en la práctica. En la revista EL Notario del Siglo XXI me he centrado más en ese tema. Véase aquí: https://elnotario.es/index.php/opinion/opinion/3763-podemos-adquirir-con-la-seguridad-de-que-no-hay-cargas
    Un cordial saludo.

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  9. Me gustaría poder contar mis aventuras durante 10 años por Notaria , Registro y abogados para deshacer un entuerto que no causé.

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